Wolne biura znikają z centrum Warszawy. W IV kw. 2025 roku nie oddano żadnego nowego biurowca

Warszawski rynek biurowy wchodzi w fazę wyraźnego niedoboru dostępnej powierzchni, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Spadający poziom pustostanów, znikoma nowa podaż oraz wysoki wolumen transakcji powodują coraz większą presję na rynek, który coraz częściej opiera się na przedłużaniu istniejących umów, a nie na nowych projektach.

Na koniec 2025 roku wskaźnik niewynajętej powierzchni biurowej w stolicy obniżył się do 9,1 procent. Jeszcze kwartał wcześniej przekraczał poziom 10 procent. Dane pokazują jednak silne zróżnicowanie między poszczególnymi obszarami miasta. W ścisłym centrum wolne pozostaje już tylko około 5-6 procent biur, a na Zachodnich Obrzeżach Centrum niespełna 5,5 procent. Wyraźnie wyższa dostępność utrzymuje się poza centrum, gdzie średni poziom pustostanów wynosi 11,6 procent, przy czym na Służewcu sięga ponad 18 procent.

Jednocześnie kurczy się całkowity zasób nowoczesnej powierzchni biurowej. Pod koniec 2025 roku wynosił on 6,23 mln metrów kwadratowych, wobec 6,29 mln rok wcześniej. Spadek ten jest efektem zmiany funkcji istniejących budynków. Część starszych biurowców przekształcana jest w obiekty mieszkaniowe, edukacyjne, medyczne lub sportowe. Skala nowych realizacji nie rekompensuje tych ubytków.

Nowa podaż pozostaje na bardzo niskim poziomie. W czwartym kwartale 2025 roku nie oddano do użytkowania żadnego nowego biurowca. W całym roku zakończono jedynie dwa większe projekty, co przełożyło się na niespełna 89 tys. metrów kwadratowych nowej powierzchni. Obecnie w budowie lub przebudowie, z terminem realizacji do 2028 roku, znajduje się około 200 tys. metrów kwadratowych biur.

Popyt osiągnął rekordowy poziom, jednak jego struktura pokazuje wyraźną zmianę. W samym czwartym kwartale 2025 roku wolumen transakcji wyniósł niemal 310 tys. metrów kwadratowych, a w skali całego roku blisko 795 tys. metrów. Znaczną część tego wyniku stanowiły renegocjacje umów. Pod koniec roku odpowiadały one za prawie dwie trzecie zawartych transakcji, podczas gdy nowe najmy miały zdecydowanie mniejszy udział.

W ujęciu rocznym proporcje były bardziej zrównoważone, choć nadal dominowały przedłużenia istniejących kontraktów. Nowe umowy stanowiły około 40 procent popytu, a niewielki udział przypadł na ekspansje firm.

Największą aktywność najemców odnotowano na Zachodnich Obrzeżach Centrum oraz na Służewcu, które łącznie odpowiadały za niemal połowę całkowitego popytu. Pod względem sektorowym dominowały firmy przemysłowe, przed branżą IT oraz usługami dla biznesu.