Rynek biurowy w stolicy: boom najemców i stagnacja nowych inwestycji

Popyt na biura w Warszawie dynamicznie rośnie, a jego głównym motorem są sektory SSC/BPO, IT i farmacja – co przy ograniczonej nowej podaży prowadzi do coraz mniejszej dostępności powierzchni. W centrum stolicy czynsze biurowe osiągają rekordowe poziomy, a trend ten będzie się nasilał ze względu na ograniczoną liczbę nowych inwestycji i malejący wskaźnik pustostanów.

Warszawski rynek powierzchni biurowych wszedł w 2025 rok z impetem. Jak wynika z najnowszego raportu Cushman & Wakefield, popyt wzrósł aż o 16% względem analogicznego okresu w 2024 roku, podczas gdy podaż nowych biur pozostaje ograniczona – i to głównie do centralnych części stolicy.

Biura coraz trudniej dostępne – podaż skupia się w sercu miasta

Na koniec pierwszego kwartału 2025 roku zasoby biurowe Warszawy wynosiły niespełna 6,3 mln mkw. Nowa powierzchnia planowana do oddania w całym roku to zaledwie około 135 000 mkw., i co istotne – wszystkie projekty realizowane są wyłącznie w centrum. To świadczy o wyraźnym trendzie koncentracji inwestycji w najbardziej prestiżowych lokalizacjach i ograniczeniu nowych budów na obrzeżach.

Czynniki takie jak wysokie koszty realizacji inwestycji, ograniczony dostęp do finansowania oraz ostrożność najemców w podejmowaniu decyzji relokacyjnych powodują, że dynamika powstawania nowych budynków pozostaje niska – i wszystko wskazuje na to, że ten stan utrzyma się przez najbliższe lata.

Wzmożony popyt: SSC/BPO na fali, IT i farmacja z potencjałem

W ciągu trzech pierwszych miesięcy 2025 roku najemcy wynajęli ponad 160 000 mkw. powierzchni biurowej. Choć liczba ta nie jest rekordowa w skali dekady, oznacza solidny wzrost w ujęciu rocznym. Największy udział miały nowe umowy, które stanowiły niemal 50% całkowitej aktywności.

Z kolei renegocjacje odpowiadały za 25% wolumenu transakcji, ekspansje – za 9%, a zaskakująco wysoki udział przypadł powierzchni zajętej przez właścicieli (17%), co może świadczyć o wzroście znaczenia właścicieli-instytucji w strukturze najmu.

Sektor nowoczesnych usług dla biznesu (SSC/BPO) pozostaje motorem wzrostu, a na horyzoncie widać rosnące zainteresowanie najmem również ze strony firm IT, instytucji finansowych i branży farmaceutycznej.

Największe transakcje – dominacja centrum i stabilizacja renegocjacji

Najemcy nie rezygnują z najlepszych lokalizacji. Do największych transakcji I kwartału zaliczają się m.in. odnowienie umowy przez Elanco w The Warsaw Hub B (4 400 mkw.), renegocjacja DLA Piper w Atrium 2 (3 850 mkw.) oraz przednajem Maersk w nowopowstającym Office House (3 750 mkw.).

Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że aktywność na rynku utrzyma się na wysokim poziomie – z możliwą tendencją wzrostową względem lat 2023–2024.

Wskaźnik pustostanów w trendzie spadkowym – coraz mniej wolnych metrów

Na koniec marca 2025 roku wskaźnik niewynajętej powierzchni w Warszawie spadł do poziomu 10,5%, co oznacza dalszą poprawę względem poprzednich kwartałów. Wartość ta odpowiada około 660 000 mkw. dostępnej powierzchni – o 6 500 mkw. mniej niż w końcówce 2024 roku.

Różnice pomiędzy lokalizacjami są jednak znaczące: w strefach niecentralnych pustostany sięgają 13%, podczas gdy w centrum – tylko 7,4%. To wyraźna zmiana względem 2021 roku, kiedy w centralnych dzielnicach współczynnik ten przekraczał 13%.

Spadek dostępności oraz brak dużych planowanych projektów w latach 2025–2027 wskazują na dalsze kurczenie się podaży wolnych powierzchni w już istniejących budynkach.

Czynsze rosną – centrum bije rekordy, peryferie mniej dynamiczne

Rosnący popyt i ograniczona podaż wywierają presję na stawki czynszów – szczególnie w prestiżowych lokalizacjach. Na koniec marca 2025 roku ceny najmu w najlepszych biurowcach w centrum Warszawy osiągnęły poziom 24–27 EUR/mkw./miesiąc. Dla porównania, w lokalizacjach poza centrum stawki kształtują się na poziomie 15–18,5 EUR/mkw./miesiąc.

Największe wzrosty odnotowano w nowo oddanych budynkach w centrum. W przypadku istniejących obiektów – niezależnie od lokalizacji – czynsze rosły głównie za sprawą indeksacji inflacyjnej.

Eksperci przewidują dalszy wzrost stawek, szczególnie w przypadku atrakcyjnych projektów w budowie i tych o najwyższym standardzie w śródmieściu. W mniej centralnych lokalizacjach presja cenowa będzie słabsza, m.in. z powodu większej konkurencji i wyższego poziomu dostępności.

Podsumowanie:

Rynek biurowy w Warszawie wkracza w okres dynamicznych zmian. Z jednej strony rośnie popyt napędzany przez sektor nowoczesnych usług, z drugiej – ograniczona podaż i spadająca liczba pustostanów zwiastują coraz trudniejszy dostęp do powierzchni w topowych lokalizacjach. Dla firm planujących ekspansję lub relokację oznacza to jedno: trzeba działać szybciej i bardziej strategicznie niż kiedykolwiek wcześniej.