Kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku
Reguły rządzące rynkiem pierwotnym są nieco inne niż w segmencie mieszkań z drugiej ręki. Jeśli zdecydowaliśmy się na zakup nowego lokum to prawdopodobnie mamy też upatrzoną inwestycję deweloperską, która nas interesuje. Jeśli tak nie jest, to pierwszym krokiem powinno być przemyślenie naszych potrzeb, a następnie znalezienie projektu lub nowego osiedla w miejscu, gdzie pragniemy zamieszkać. Jak bezpiecznie przejść przez kolejne etapy załatwiania formalności?
Wybór konkretnej inwestycji, w ramach której chcemy kupić mieszkanie, może nie być łatwy. Jeśli szukamy nowej nieruchomości na prężnie rozwijającym się rynku, oferta jest bogatsza, w mniejszych miejscowościach działalność deweloperska skupia się często na jednym czy dwóch projektach.
Na etapie tej ważnej decyzji nie możemy jednak zapominać, z jednej strony o własnych potrzebach, z drugiej bezpieczeństwie całej transakcji. Duża firma deweloperska może być dla nas gwarancją realizacji projektu. Jednak gdy decydujemy się na zakup lokum na wczesnym etapie prac, od młodej, niewielkiej firmy to przyszłość inwestycji jest niewiadomą.
Sprawdzenie dewelopera, którego projekt nas interesuje to ważny krok zabezpieczenia naszych pieniędzy. Obecnie ustawa deweloperska w znaczącym stopniu chroni środki inwestorów prywatnych w wypadku na przykład ogłoszenia upadłości przez firmę w trakcie budowy mieszkań. Jednak tego typu trudności mogą narazić nas na duży stres i opóźnić całą inwestycję zamrażając nasze pieniądze.
Gdy deweloper został przez nas sprawdzony, a jego oferta wydaje nam się ciekawa czas na wybór konkretnego lokum. W czasie spotkania w biurze deweloperskim możemy poznać charakterystykę, wielkość i cenę konkretnych mieszkań. Na tym etapie powinniśmy poprosić dewelopera o udostępnienie prospektu informacyjnego, projektu umowy deweloperskiej oraz rzutu projektowego mieszkania. Dzięki tym dokumentom poznamy szczegóły inwestycji oraz dowiemy się o ewentualnych ryzykach, jakie za sobą niesie. Co ważne prospekt może ulec zmianie, ale firma deweloperska ma obowiązek poinformować o tym inwestorów. Jeśli nowe warunki nam nie odpowiadają mamy prawo zerwać porozumienie.
Kupując mieszkanie z drugiej ręki, zawsze sprawdzamy księgę wieczystą nieruchomości. Podobnie powinniśmy zrobić, decydując się na zakupy na rynku pierwotnym. Wgląd do KW pozwoli nam poznać stan prawny nieruchomości oraz zapoznać się z charakterystyką mieszkania. Gdy zyskamy pewność, że inwestycja jest bezpieczna, możemy wybrać standard wykończenia lokum i przygotować się do podpisania umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.
Rezerwacją są objęte mieszkania na wczesnym etapie realizacji projektu. Umowa rezerwacyjna przydaje się też inwestorom, którzy starają się o kredyt hipoteczny na konkretną nieruchomość. Jeśli lokale są już gotowe, to deweloper proponuje nam podpisanie umowy kupna bez potrzeby spisywania porozumienia rezerwacyjnego.
Nim podpiszemy umowę, koniecznie zainteresujmy się standardem mieszkania deweloperskiego stosowanym przez wybranego wykonawcę. Lokal, który trafi w nasze ręce, powinien być gotowy do wykończenia, jednak konkretny zakres wykonanych prac musi zostać opisany w dokumencie. Ważny jest też spis materiałów i technologii zastosowanych w czasie doprowadzania mieszkania do standardu deweloperskiego.
Coraz częściej zdarza się, że duże firmy działające na rynku pierwotnym mają w swojej ofercie nieruchomości mieszkalne w różnym standardzie. Niektóre z nich zostały objęte dodatkowymi pracami, które zwykle musi wykonać kupiec na etapie wykończeniowym. Standard takich lokali opisywany jest często jako podwyższony stan deweloperski i najczęściej są droższe niż mieszkania standardowe.
Rozmowa z deweloperem to bardzo ważny etap na ścieżce do realizacji naszych planów. Aby zakupy były bezpieczne i satysfakcjonujące warto zadać pracownikowi kilka kluczowych pytań. Wspominaliśmy już o prospekcie informacyjnym, który powinien dostać od wykonawcy każdy potencjalny kupiec. Ponieważ jest to dokument opisujący całą inwestycję, warto zainteresować się harmonogramem prac i poznać daty oddania lokali w ręce nowych właścicieli. Jest to też dobry moment, by wypytać przedstawiciela firmy deweloperskiej o jej wcześniejsze inwestycje. Trzeba pamiętać, że jeszcze przed podpisaniem umowy mamy prawo poprosić o dostęp do dokumentu potwierdzającego pozwolenie na budowę. Warto skorzystać z tej możliwości, ponieważ jest to gwarancja bezpieczeństwa całego przedsięwzięcia.
Wizyta w biurze dewelopera jest też dobrym momentem na rozmowę o standardzie deweloperskim i zakresie prac, które się na niego składają. Już na tym etapie należy też zapytać o ścieżkę postępowania w przypadku wykrycia usterek w odebranym lokalu. Ustalenia te są bardzo ważne, ponieważ decydują o jakości lokum i budżecie, jaki trzeba będzie przeznaczyć na jego wykończenie. A skoro mowa o pieniądzach w czasie spotkania warto też poruszyć kwestię ceny nieruchomości za metr kwadratowy. Dowiedzmy się, co się na nią składa i jakie mamy możliwości negocjacyjne. Dla wielu inwestorów prywatnych sposobem na tańsze lokum jest samodzielne wykonanie dużej części prac wykończeniowych. Ten pomysł sprawdzi się tylko, gdy mamy do tego niezbędne umiejętności.
Po zapoznaniu się z projektem umowy deweloperskiej i sprawdzeniu, czy wszystkie szczegóły oferty nam odpowiadają, można przejść do podpisania właściwego porozumienia u notariusza. W przypadku osób, które kupują nowe mieszkanie na kredyt, krok ten poprzedza uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Umowa deweloperska jest dokumentem o mocy prawnej i stanowi dowód przekazania praw własności do nieruchomości. Koniecznie zadbajmy o to, by mieć dostęp do tego dokumentu jeszcze przed wizytą u urzędnika.
Na co zwrócić uwagę czytając umowę deweloperską przed jej podpisaniem? Sprawdźmy dokładnie warunki odstąpienia od umowy i etapy inwestycji, w których przysługuje nam do tego prawo. Przeanalizujmy też postanowienia dotyczące kar umownych i upewnijmy się, że nie są one skierowane tylko na nabywcę. Dokładnie przeczytajmy też opis lokum i upewnijmy się, że wszystko zostało spisane zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.
Wybrać inwestycję i co dalej?
Wybór konkretnej inwestycji, w ramach której chcemy kupić mieszkanie, może nie być łatwy. Jeśli szukamy nowej nieruchomości na prężnie rozwijającym się rynku, oferta jest bogatsza, w mniejszych miejscowościach działalność deweloperska skupia się często na jednym czy dwóch projektach.
Na etapie tej ważnej decyzji nie możemy jednak zapominać, z jednej strony o własnych potrzebach, z drugiej bezpieczeństwie całej transakcji. Duża firma deweloperska może być dla nas gwarancją realizacji projektu. Jednak gdy decydujemy się na zakup lokum na wczesnym etapie prac, od młodej, niewielkiej firmy to przyszłość inwestycji jest niewiadomą.
Sprawdzenie dewelopera, którego projekt nas interesuje to ważny krok zabezpieczenia naszych pieniędzy. Obecnie ustawa deweloperska w znaczącym stopniu chroni środki inwestorów prywatnych w wypadku na przykład ogłoszenia upadłości przez firmę w trakcie budowy mieszkań. Jednak tego typu trudności mogą narazić nas na duży stres i opóźnić całą inwestycję zamrażając nasze pieniądze.
Gdy deweloper został przez nas sprawdzony, a jego oferta wydaje nam się ciekawa czas na wybór konkretnego lokum. W czasie spotkania w biurze deweloperskim możemy poznać charakterystykę, wielkość i cenę konkretnych mieszkań. Na tym etapie powinniśmy poprosić dewelopera o udostępnienie prospektu informacyjnego, projektu umowy deweloperskiej oraz rzutu projektowego mieszkania. Dzięki tym dokumentom poznamy szczegóły inwestycji oraz dowiemy się o ewentualnych ryzykach, jakie za sobą niesie. Co ważne prospekt może ulec zmianie, ale firma deweloperska ma obowiązek poinformować o tym inwestorów. Jeśli nowe warunki nam nie odpowiadają mamy prawo zerwać porozumienie.
Co warto zrobić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
Kupując mieszkanie z drugiej ręki, zawsze sprawdzamy księgę wieczystą nieruchomości. Podobnie powinniśmy zrobić, decydując się na zakupy na rynku pierwotnym. Wgląd do KW pozwoli nam poznać stan prawny nieruchomości oraz zapoznać się z charakterystyką mieszkania. Gdy zyskamy pewność, że inwestycja jest bezpieczna, możemy wybrać standard wykończenia lokum i przygotować się do podpisania umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej.
Rezerwacją są objęte mieszkania na wczesnym etapie realizacji projektu. Umowa rezerwacyjna przydaje się też inwestorom, którzy starają się o kredyt hipoteczny na konkretną nieruchomość. Jeśli lokale są już gotowe, to deweloper proponuje nam podpisanie umowy kupna bez potrzeby spisywania porozumienia rezerwacyjnego.
Nim podpiszemy umowę, koniecznie zainteresujmy się standardem mieszkania deweloperskiego stosowanym przez wybranego wykonawcę. Lokal, który trafi w nasze ręce, powinien być gotowy do wykończenia, jednak konkretny zakres wykonanych prac musi zostać opisany w dokumencie. Ważny jest też spis materiałów i technologii zastosowanych w czasie doprowadzania mieszkania do standardu deweloperskiego.
Coraz częściej zdarza się, że duże firmy działające na rynku pierwotnym mają w swojej ofercie nieruchomości mieszkalne w różnym standardzie. Niektóre z nich zostały objęte dodatkowymi pracami, które zwykle musi wykonać kupiec na etapie wykończeniowym. Standard takich lokali opisywany jest często jako podwyższony stan deweloperski i najczęściej są droższe niż mieszkania standardowe.
O co pytać dewelopera?
Rozmowa z deweloperem to bardzo ważny etap na ścieżce do realizacji naszych planów. Aby zakupy były bezpieczne i satysfakcjonujące warto zadać pracownikowi kilka kluczowych pytań. Wspominaliśmy już o prospekcie informacyjnym, który powinien dostać od wykonawcy każdy potencjalny kupiec. Ponieważ jest to dokument opisujący całą inwestycję, warto zainteresować się harmonogramem prac i poznać daty oddania lokali w ręce nowych właścicieli. Jest to też dobry moment, by wypytać przedstawiciela firmy deweloperskiej o jej wcześniejsze inwestycje. Trzeba pamiętać, że jeszcze przed podpisaniem umowy mamy prawo poprosić o dostęp do dokumentu potwierdzającego pozwolenie na budowę. Warto skorzystać z tej możliwości, ponieważ jest to gwarancja bezpieczeństwa całego przedsięwzięcia.
Wizyta w biurze dewelopera jest też dobrym momentem na rozmowę o standardzie deweloperskim i zakresie prac, które się na niego składają. Już na tym etapie należy też zapytać o ścieżkę postępowania w przypadku wykrycia usterek w odebranym lokalu. Ustalenia te są bardzo ważne, ponieważ decydują o jakości lokum i budżecie, jaki trzeba będzie przeznaczyć na jego wykończenie. A skoro mowa o pieniądzach w czasie spotkania warto też poruszyć kwestię ceny nieruchomości za metr kwadratowy. Dowiedzmy się, co się na nią składa i jakie mamy możliwości negocjacyjne. Dla wielu inwestorów prywatnych sposobem na tańsze lokum jest samodzielne wykonanie dużej części prac wykończeniowych. Ten pomysł sprawdzi się tylko, gdy mamy do tego niezbędne umiejętności.
Bezpieczna umowa deweloperska
Po zapoznaniu się z projektem umowy deweloperskiej i sprawdzeniu, czy wszystkie szczegóły oferty nam odpowiadają, można przejść do podpisania właściwego porozumienia u notariusza. W przypadku osób, które kupują nowe mieszkanie na kredyt, krok ten poprzedza uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej. Umowa deweloperska jest dokumentem o mocy prawnej i stanowi dowód przekazania praw własności do nieruchomości. Koniecznie zadbajmy o to, by mieć dostęp do tego dokumentu jeszcze przed wizytą u urzędnika.
Na co zwrócić uwagę czytając umowę deweloperską przed jej podpisaniem? Sprawdźmy dokładnie warunki odstąpienia od umowy i etapy inwestycji, w których przysługuje nam do tego prawo. Przeanalizujmy też postanowienia dotyczące kar umownych i upewnijmy się, że nie są one skierowane tylko na nabywcę. Dokładnie przeczytajmy też opis lokum i upewnijmy się, że wszystko zostało spisane zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.
Komentarze
Brak wpisów.