Kraków liderem popytu. Wrocław i Trójmiasto tuż za nim

Rok 2025 przyniósł regionalnym rynkom biurowym w Polsce historyczny kontrast. Deweloperzy oddali najmniej nowej powierzchni od początku prowadzenia statystyk, podczas gdy najemcy podpisali rekordową liczbę umów. W efekcie pod koniec roku odnotowano pierwszy od miesięcy spadek wskaźnika pustostanów.

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu głównych miastach regionalnych poza Warszawą wyniosły ponad 6,72 mln metrów kwadratowych. W skali roku oznacza to niewielki spadek o około 1 procent. W analizie uwzględniono Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin.

Minione dwanaście miesięcy zapisało się jako okres wyjątkowo niskiej aktywności deweloperskiej. Do użytku oddano niespełna 20 550 metrów kwadratowych w pięciu budynkach, z których żaden nie przekroczył 10 tys. metrów kwadratowych. Największym ukończonym projektem był krakowski biurowiec Stella Office o powierzchni 9 900 metrów kwadratowych. W porównaniu z 2024 rokiem wolumen nowej podaży był niższy o ponad 83 procent i okazał się najniższy w historii regionalnych statystyk.

Na koniec grudnia w budowie pozostawało około 217 tys. metrów kwadratowych. Najwięcej projektów realizowano w Poznaniu i Krakowie, które odpowiadały łącznie za 60 procent powierzchni w trakcie realizacji. W całym roku rozpoczęto budowę sześciu biurowców o łącznej powierzchni niespełna 56 tys. metrów kwadratowych. Blisko połowa tego wolumenu przypadła na projekt Nowy Rynek C w Poznaniu.

W tym samym czasie aktywność najemców osiągnęła rekordowy poziom. W czwartym kwartale podpisano umowy obejmujące ponad 249 300 metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o ponad 84 procent względem poprzedniego kwartału oraz przeszło 13 procent w ujęciu rocznym. W całym 2025 roku zawarto kontrakty na ponad 772 550 metrów kwadratowych, co stanowi najwyższy wynik od początku monitorowania rynku regionalnego.

Największy udział w popycie miał Kraków z wynikiem 269 500 metrów kwadratowych, co przełożyło się na niemal 35 procent całkowitej aktywności w regionach. Kolejne miejsca zajęły Wrocław z wolumenem 179 600 metrów kwadratowych oraz Trójmiasto z 113 850 metrów kwadratowych. Te trzy rynki odpowiadały łącznie za prawie 73 procent podpisanych umów.

Struktura transakcji potwierdza dominację renegocjacji i odnowień, które stanowiły ponad 52 procent całkowitego popytu. Nowe umowy odpowiadały za 36 procent, ekspansje za 7 procent, umowy na potrzeby własne za 3 procent, a przednajmy za 2 procent. Najbardziej aktywne były firmy z sektora IT, usług dla biznesu oraz produkcji.

Na koniec czwartego kwartału wskaźnik pustostanów wyniósł 16,9 procent. Oznacza to spadek o 0,8 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 0,9 punktu procentowego rok do roku. Największą poprawę zanotowano w Łodzi i Katowicach. Łącznie dostępna od zaraz powierzchnia w istniejących budynkach sięgała około 1,14 mln metrów kwadratowych.

Rynek wykazuje wyraźną segmentację. Nowoczesne obiekty szybciej znajdują najemców, podczas gdy starsze budynki, niespełniające oczekiwań dotyczących jakości i standardów środowiskowych, częściej pozostają niewynajęte. Wysoki odsetek wolnej powierzchni dotyczy przede wszystkim starszych zasobów.

Czynsze w najlepszych lokalizacjach utrzymywały się na stabilnym poziomie. W biurach najwyższej klasy miesięczne stawki sięgały od 16 do 18 euro za metr kwadratowy. Właściciele starszych obiektów konkurowali głównie pakietami zachęt, obejmującymi okresy zwolnień z czynszu oraz dopłaty do aranżacji przestrzeni.

W procesie wyboru biura coraz większe znaczenie mają standard energetyczny oraz zgodność z wymaganiami ESG. Preferencje najemców w tym zakresie wzmacniają presję modernizacyjną na właścicieli starszych budynków i wpływają na dalszą polaryzację rynku regionalnego.