Hipoteka łączna, odwrócona, zwykła - czym się różnią te trzy pojęcia?

Hipoteka kojarzy się przede wszystkim z kredytem na zakup mieszkania lub domu. Tymczasem pojęcie to obejmuje kilka różnych rozwiązań i konstrukcji prawnych, które mogą pełnić odmienne funkcje. Hipoteka łączna pozwala zabezpieczyć jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach, odwrócona hipoteka wiąże się z możliwością uzyskania środków w związku z posiadaną nieruchomością, natomiast hipoteka zwykła jest podstawowym sposobem zabezpieczenia wierzytelności na konkretnej nieruchomości. Warto wiedzieć, czym różnią się te pojęcia.

Czym właściwie jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności. Wierzyciel uzyskuje wówczas zabezpieczenie spłaty zobowiązania na konkretnej nieruchomości. Jeżeli dłużnik nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, wierzyciel może dochodzić ich z nieruchomości obciążonej hipoteką, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Informacja o ustanowieniu hipoteki znajduje się w księdze wieczystej nieruchomości, w dziale IV. Samo ustanowienie hipoteki nie oznacza przy tym, że właściciel traci prawo do korzystania z nieruchomości. Nadal może w niej mieszkać, wynajmować ją czy – z uwzględnieniem obowiązujących zasad i sytuacji prawnej – rozporządzać swoim prawem. W kontekście finansowania zakupu nieruchomości hipoteka jest przede wszystkim zabezpieczeniem dla kredytodawcy.

Hipoteka zwykła – podstawowe zabezpieczenie wierzytelności

Hipoteka zwykła to właśnie zabezpieczenie konkretnej wierzytelności na jednej nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego bank lub inna instytucja finansująca ustanawia hipotekę na nieruchomości będącej zabezpieczeniem finansowania. Jej wysokość oraz zakres wynikają z dokumentów związanych ze zobowiązaniem.

Warto wiedzieć, że hipoteka może zabezpieczać różnego rodzaju wierzytelności, niekoniecznie kredyt. Przykładem jest pożyczka hipoteczna, przy której nieruchomość stanowi zabezpieczenie. W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego przeznaczonego na konkretny cel mieszkaniowy środki z pożyczki hipotecznej mogą być wykorzystane na cel określony w warunkach produktu.

Hipoteka łączna – jedno zobowiązanie, kilka nieruchomości

Na pierwszy rzut oka określenie hipoteka łączna może brzmieć podobnie do zwykłej hipoteki. Różnica dotyczy tutaj przede wszystkim liczby nieruchomości stanowiących zabezpieczenie. W przypadku hipoteki łącznej ta sama wierzytelność może zostać zabezpieczona na kilku nieruchomościach. Oznacza to, że zamiast ustanawiać zabezpieczenie tylko na jednym obiekcie, można objąć nim kilka nieruchomości. Przykładowo, jeżeli wartość jednej nieruchomości nie jest wystarczająca do ustanowienia zabezpieczenia w wymaganym zakresie, w określonych sytuacjach zabezpieczeniem mogą zostać objęte także inne nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że każda osoba z kredytem hipotecznym może lub powinna korzystać z hipoteki łącznej. Jest to rozwiązanie zależne od konkretnej sytuacji, rodzaju zobowiązania oraz uzgodnionych warunków zabezpieczenia.

Czym jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka jest rozwiązaniem skierowanym do właścicieli nieruchomości, którzy chcą uzyskać środki finansowe w związku z posiadanym lokalem lub domem. W określonych warunkach właściciel nieruchomości może otrzymywać świadczenie pieniężne, a zabezpieczeniem jest nieruchomość.

To rozwiązanie różni się więc od kredytu hipotecznego. Przy standardowym finansowaniu klient otrzymuje środki i zobowiązuje się do ich spłaty zgodnie z harmonogramem. W przypadku odwróconej hipoteki mechanizm jest inny, a szczególne znaczenie ma sposób rozliczenia zobowiązania i sytuacja nieruchomości po śmierci kredytobiorcy. Spłata następuje bowiem po śmierci właściciela nieruchomości – wówczas własność przechodzi na kredytodawcę, który następnie najczęściej sprzedaje nieruchomość.

Najłatwiej zauważyć różnicę, patrząc na kierunek przepływu środków. Przy klasycznym kredycie hipotecznym klient otrzymuje finansowanie i spłaca je w ratach. Nieruchomość jest zabezpieczeniem zobowiązania. W przypadku odwróconej hipoteki punktem wyjścia jest natomiast nieruchomość już posiadana przez klienta. To ona umożliwia uzyskanie środków na określonych zasadach.

Umowa odwróconej hipoteki musi obejmować tzw. dożywocie – właściciel nieruchomości może w niej mieszkać do końca swoich dni. Wypłata środków z odwróconej hipoteki następuje jednorazowo lub w miesięcznych ratach.

Co dzieje się z hipoteką po spłacie zobowiązania?

Po spłacie kredytu lub innego zobowiązania zabezpieczonego hipoteką nie nastpuje automatyczne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką konieczne jest przeprowadzenie procedury związanej z jej wykreśleniem. Właściciel nieruchomości powinien uzyskać dokument potwierdzający wygaśnięcie zobowiązania i stanowiący podstawę do wykreślenia hipoteki, a następnie złożyć odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Rozróżnienie hipoteki zwykłej, łącznej i odwróconej nie jest tylko kwestią terminologii. Każde z tych pojęć opisuje inną sytuację prawną lub finansową, a pomylenie ich może prowadzić do błędnego rozumienia zapisów dokumentów dotyczących nieruchomości.

Hipoteka zwykła służy przede wszystkim zabezpieczeniu wierzytelności na nieruchomości. Hipoteka łączna pozwala zabezpieczyć jedną wierzytelność na kilku nieruchomościach. Odwrócona hipoteka jest natomiast rozwiązaniem, w którym posiadana nieruchomość może stanowić podstawę do uzyskania środków finansowych na określonych zasadach.

Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.

Źródła:

https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/wykreslenie-hipoteki-krok-po-kroku-jak-zalozyc-wniosek-i-uwolnic-nieruchomosc

https://www.kasastefczyka.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/pozyczka-hipoteczna

https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/odwrocona-hipoteka-czym-jest-i-na-czym-polega

https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/czym-jest-hipoteka-laczna-kiedy-warto-z-niej-skorzystac