Europejski rynek biurowy - popyt w górę, pustostany w dół

Według raportu firmy doradczej JLL "European Office Property Clock Q2 2015", kryzys grecki miał jak dotąd ograniczony wpływ na europejski rynek najmu powierzchni biurowej. Poszczególne kraje rozwijają się w różnym tempie, ale ogólny obraz dla rynku pozostaje pozytywny.

Raport "European Office Property Clock" porównuje za pomocą schematu zegara relatywne położenie poszczególnych rynków w Europie w kolejnych fazach cyklu zmiany stawek najmu dla najlepszych powierzchni biurowych. Schemat uwzględnia cztery fazy - przyspieszenia wzrostu stawek najmu (rental growth accelerating), spowolnienia wzrostu (rental growth slowing), przyspieszenia spadku (rents falling) oraz czynszów spadających do minimum (rents bottoming out).

Stawki najmu
Po tymczasowym spadku (-0,7%) w I kw. 2015 czynsze na europejskim rynku biurowym wróciły na ścieżkę wzrostu w II kw. Europejski indeks czynszów zanotował ogólny wzrost o 0,5% kw.-do-kw. Z analizowanych 24 rynków w Europie, siedem zarejestrowało wyższe stawki - w tym 5,7% w Barcelonie, 4,5% w Berlinie,1,4% we Frankfurcie i 1,5% w Monachium. Stawki obniżyły się na rynku biurowym w Paryżu (-1,4% w centrum) i Warszawie (-2,1%).

Mateusz Polkowski, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL, informuje:

Stawki najmu w Warszawie nieznacznie spadły w II kw. 2015 r., pomimo rekordowego popytu. Obniżka czynszów jest wynikiem dynamicznie rosnącej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej w mieście i trend ten utrzyma się w najbliższym czasie, szczególnie w starszych, słabiej zlokalizowanych projektach biurowych, ale również w inwestycjach mocno konkurujących o transakcje typu pre-let. Nadal jednak koszt wynajmu biura w Warszawie jest wyższy niż w innych stolicach państw regionu Europy Środkowo - Wschodniej.

Spadek ten znajduje to odzwierciedlenie w "Office Clock" przygotowywanym przez JLL co kwartał. Warszawa znajduje się w prawej, dolnej części zegara gromadzącej lokalizacje, w których czynsze znajdują się pod presją zniżkową. Najwyższe miesięczne czynsze transakcyjne w Centrum Warszawy wahają się od 21 do 23,5 euro za mkw., a poza Centrum od 11 do 18 euro za mkw.

Popyt w górę
W II kw. 2015 r. na europejskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na ponad 2,8 mln mkw. (wzrost o 2% rok do roku). Słabszą aktywność najemców r-d-r zarejestrowano m.in. w Paryżu, Lyonie, Brukseli, Mediolanie i Madrycie. Z kolei rynki niemieckie nabrały tempa - dotyczy to szczególnie Berlina i Hamburga. Popyt wzrósł również w Londynie i Barcelonie.

To był bardzo dobry kwartał dla rynków biurowych w Europie Środkowo - Wschodniej. Region zanotował znaczący wzrost aktywności najemców. W Pradze popyt wzrósł aż o 84% r-d-r., Budapeszt odnotował najwyższe wyniki kwartalne od ponad 15 lat. Również Warszawa cieszyła się bardzo dużą aktywnością najemców, a II kwartał okazał się rekordowym pod względem popytu w stolicy i sięgnął 221 100 mkw.

- wymienia Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowej, JLL.

Europejski współczynnik powierzchni niewynajętej w dół
Duża aktywność najemców przyczyniła się do spadku poziomu pustostanów na europejskim rynku biurowym - do 9,4%. Dalszy spadek jest raczej mało prawdopodobny, jako że w II połowie roku rynek może wzbogacić się nawet o 3 mln mkw. nowej powierzchni biurowej.

Pomimo ogólnego spadku napędzanego przez Budapeszt i Pragę współczynnik powierzchni niewynajętej w Europie Środkowo - Wschodniej jest znacznie wyższy (16,1%) niż w Europie Zachodniej (8,6%). Wskaźnik pustostanów w Warszawie wzrósł do 14,1% na koniec II kw. Trend wzrostowy utrzyma się wraz z wejściem na rynek nowej podaży w II poł. 2015 r. i w 2016 r.