Ceny wynajmu w maju w końcu spadają, ale nie wszędzie. Gdzie jest najdrożej?

Szczyt cenowy za nami, ale w Warszawie średnia cena za mkw. pozostaje na tym samym, podwyższonym poziomie – podają eksperci Otodom, analizując sytuację na rynku najmu od początku wybuchu wojny w Ukrainie.

Poza stolicą sytuacja jest zróżnicowana – w wybranych ośmiu dużych miastach Polski: Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Łodzi, Poznaniu, Lublinie i Katowicach widać, że średnia cena za mkw. jest wyższa niż w lutym br. Jednak nie we wszystkich z tych lokalizacji średnia cena całkowita zaczęła spadać. W niektórych miastach wciąż pnie się do góry.

Całkowite średnie ceny najmu mieszkań osiągnęły swój szczyt cenowy w kwietniu br. Na przykład w Warszawie rekordową cenę 6 248 PLN portal Otodom zanotował 1 kwietnia br. – był to skok o 1 694 PLN w stosunku do 4 554 PLN z 24 lutego br. Wraz z początkiem maja ceny spadły już do poziomu 5 507 PLN. Analityków Otodom zastanawia fakt, że średnia cena za metr kwadratowy pozostaje na tym samym, podwyższonym poziomie.

Skąd tak wysoki poziom średniej ceny za mkw. z wolniejszym spadkiem?
– Znaczące różnice w średniej cenie mieszkań na wynajem wynikają ze zmiany struktury dostępnych ofert: w ostatnim czasie maleje liczba dużych i droższych mieszkań, powyżej 80 mkw., a ich miejsce zajmują mieszkania małe i średnie, które są tańsze. Jednocześnie całkowita liczba ofert się nie zmienia, a większość nowo dodanych ofert szybko znika z portalu. To powoduje, że dynamika spadku średnich cen jest większa dla ceny całkowitej za mieszkanie niż za mkw. powierzchni. Ceny lokali obecnie wprowadzanych na rynek najmu są wyższe niż przed wybuchem wojny w Ukrainie i stąd bierze się utrzymujący się wyższy poziom średniej ceny za mkw. z wolniejszym spadkiem i szybciej malejąca średnia cena całkowita najmu – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, analityk Otodom.

W Warszawie dominują mieszkania o średniej powierzchni
W stolicy najwięcej ofert mieszkań na wynajem dotyczy lokali o powierzchni w przedziale 40-60 mkw. (693 ogłoszenia na dzień 1 maja). Liczba ta wzrosła o 12% w przeciągu ostatniego miesiąca. Równie licznie reprezentowany jest segment największych mieszkań – powyżej 80 mkw. (613 ogłoszeń na dzień 1 maja). Tutaj liczba ofert spadła w tym czasie o 20%. Z kolei liczba mieszkań w przedziale 20-40 mkw. wzrosła o 8%. Jak wynika z danych Otodom i Polityki Insight z najnowszego Kwartalnika mieszkaniowego 1, w pierwszym kwartale roku „średnie mieszkania (40-90 mkw.) podrożały o 4,7% kw/kw, natomiast tempo wzrostu cen największych lokali, o powierzchni powyżej 90 mkw., dalej hamowało i wyniosło 2,8% kw/kw”.

– Spadła liczba ofert mieszkań o metrażu powyżej 80 mkw., a jednocześnie wzrosła liczba ogłoszeń mniejszych mieszkań (o powierzchni 20-80 mkw.). W efekcie doprowadziło to do spadku średniej ceny ofertowej w Warszawie. Obniża się ona jednak powoli. Co może być przyczyną wolnego spadku? Jeśli porównamy średnią cenę za mkw. ze szczytem cenowym z 1 kwietnia, to możemy zauważyć, że jest ona obecnie wyższa tylko dla najmniejszych mieszkań. W przypadku lokali o powierzchni powyżej 40 mkw. średnia cena jest niższa, co może wpływać na wolniejszy jej spadek – dodaje Karolina Klimaszewska, Otodom.

W każdym z miast średnia cena za mkw. wyższa niż w lutym
– O ile w każdym z 9 analizowanych przez Otodom miast średnia cena za mkw. jest wyższa niż w lutym, to nie w każdym z nich średnia cena całkowita zaczęła rzeczywiście spadać. W niektórych miastach wciąż pnie się do góry – podsumowuje Karolina Klimaszewska.

Na przykład we Wrocławiu, przy rosnącej dynamicznie liczbie ofert mieszkań na wynajem, liczba ofert mieszkań powyżej 80 mkw. rośnie najwolniej, co powoduje spadek średniej ceny i wolniejszy spadek ceny za mkw. Z kolei w Krakowie nie ma aż tak silnego spadku średniej ceny, ponieważ jej wzrost w jednej dwóch najliczniejszych grup ofert (o powierzchni 20-40 mkw.) o 4% jest równoważony spadkiem droższej kategorii mieszkań (o powierzchni 40-60 mkw.) o 1%, jak i pozostałych grup metrażowych. W Gdańsku wciąż spada liczba ofert mieszkań o powierzchni 20-40 mkw., a rośnie tych z przedziału 40-80 mkw. i większych, stąd utrzymujący się wzrost cen.