Bardzo niewielkie ryzyko nadpodaży w sektorze nieruchomości biurowych w Europie

Do końca 2018 roku łączna podaż nowej powierzchni biurowej w 17 największych miastach europejskich, które monitoruje międzynarodowa firma doradcza Savills, wyniesie ok. 3,2 mln mkw., a w przyszłym roku wzrośnie o 28% do 4,1 mln mkw. Ryzyko nadpodaży jest jednak niewielkie.

Według Savills ponad połowa (51%) powierzchni biurowej będącej obecnie w budowie z planowanym terminem oddania do użytku w drugiej połowie 2018 roku i w 2019 roku została już wynajęta – odpowiednio 58% i 40% planowanej, nowej podaży na drugie półrocze i przyszły rok. W związku z tym dostępna powierzchnia biurowa zarówno w istniejących, jak i nowych budynkach stanowić będzie ok. 7% zasobów w miastach Europy (łącznie z przyszłorocznymi inwestycjami o charakterze spekulacyjnym). Rynki, na których najemcy będą mieli największe możliwości wyboru, to Warszawa, Dublin i Madryt.

Aktywność deweloperów w Warszawie jest dość wysoka. W budowie pozostaje obecnie ok. 740 000 mkw., ale powierzchnia ta będzie dostarczana na rynek powoli na przestrzeni trzech lat, gdyż znajdują się wśród nich również projekty, których ukończenie planowane jest na 2021 rok. Całkowita podaż nowej powierzchni biurowej w stolicy Polski w 2018 r. wyniesie łącznie prawie 235 000 mkw. Większość z niej została już oddana do użytkowania w pierwszej połowie roku, a w drugiej połowie spodziewane jest dostarczenie zaledwie 60 000 mkw. W 2019 roku warszawski rynek biurowy urośnie o kolejne 255 000 mkw.

W Warszawie dostępność powierzchni biurowej w projektach w trakcie budowy wynosi około 80%, co oznacza, że ok. 145 000 mkw. zostało już wynajęte. Ze względu na dość wysoki współczynnik komercjalizacji projektów, które zostaną dostarczone na rynek w drugiej połowie 2018 i w 2019 roku (ok. 35%) i wysoką aktywność najemców, w Warszawie należy się spodziewać dalszego spadku wskaźnika pustostanów.

Jak podaje firma doradcza Savills, średnia stopa pustostanów w największych miastach europejskich osiągnęła historyczne minimum wynoszące 5,9%, a do końca roku może się jeszcze obniżyć do zaledwie 5,6% zasobów powierzchni biurowej w 17 analizowanych miastach.

Według Savills najmniej dostępnej powierzchni biurowej jest w Berlinie (wskaźnik pustostanów pod koniec roku może wynieść tam 1,4%), w paryskim COB (2,1%) i Monachium (2,5%). Niewystarczająca podaż na największych rynkach spowodowała spadek wolumenu transakcji najmu, ponieważ firmy nie były w stanie znaleźć dla siebie budynków spełniających ich oczekiwania. Od 2013 roku popyt na rynkach najmu rósł średnio o 5% rocznie i w 2017 roku wyniósł ponad 9,9 mln mkw. w wyniku rosnącego zatrudnienia i ekspansji firm. W bieżącym roku tempo wzrostu spowolni wskutek niewystarczającej podaży a ilość wynajętej powierzchni nie przekroczy 9 mln mkw.

Matthew Fitzgerald, dyrektor, reprezentacja najemców międzynarodowych, Savills, komentuje: „Dzięki aktualnie realizowanym przez deweloperów inwestycjom, w niektórych miastach najemcy będą mieli w czym wybierać, ale daleko jeszcze do nadpodaży. W 2019 roku utrzyma się bardzo silna konkurencja na rynku najmu, co przełoży się na wzrost czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe, a firmy będą odkładać w czasie podjęcie decyzji o wynajmie oczekując na pojawienie się nowej powierzchni. Umowy przednajmu nadal będą stanowiły atrakcyjną opcję ze względu na możliwość ograniczenia ryzyka. Z kolei rozwiązanie w postaci elastycznej powierzchni biurowej będzie wciąż cieszyć się dużym zainteresowaniem, ponieważ pozwala zaspokoić najpilniejsze potrzeby najemców”.

Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills, dodaje: „Liczba pracowników w biurach będzie nadal rosła w całej Europie. Według prognoz Oxford Economics, w przyszłym roku powstanie dodatkowo 180 000 nowych miejsc pracy na stanowiskach biurowych na 18 rynkach, które uwzględniliśmy w naszym badaniu. Oznacza to konieczność zapewnienia ponad 2 mln mkw. tradycyjnej powierzchni biurowej. W związku z tym, teoretycznie, rynek będzie w stanie łatwo wchłonąć całość nowej, niewynajętej podaży, która w przyszłym roku może wynieść ok. 2 mln mkw. Mimo iż zawarte umowy przednajmu odpowiadają już w pewnym stopniu za ten prognozowany wzrost, łączna podaż spekulacyjna nie przekracza szacowanego zapotrzebowania na powierzchnię biurową wśród firm planujących ekspansję, co świadczy o równowadze pomiędzy popytem a podażą”.

Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills: „W Warszawie, w pasie między rondem ONZ i rondem Daszyńskiego, obserwujemy wiele nowych projektów biurowych będących w budowie lub w fazie planowania. Budynki te nie pojawią się jednak na rynku przed 2020 rokiem, przez co obecnie mamy do czynienia z pewnego rodzaju luką podażową. Najemcy poszukujący powierzchni powyżej 3000 mkw. w nowych projektach nie mają z czego wybierać, a bieżące procesy renegocjacji lub zmiany lokalizacji biurowej obsługiwane są przez istniejące budynki. Pomimo, że sytuacja po 2020 r. ulegnie zmianie, to wysoki popyt oraz ilość powierzchni wynajmowanej w nowych biurowcach na zasadzie umów przednajmu sprawia, że deweloperzy nie powinni mieć raczej powodów do obaw przed podjęciem decyzji o wbiciu łopaty pod kolejne inwestycje”.