174 proc. wzrostu: rekordy na rynku condo w polskich miastach

Dynamicznie rosnący rynek condohoteli to jeden z najgorętszych trendów w nieruchomościach kończącego się 2018 roku. Segment condo w dużych miastach na przestrzeni 2 ostatnich lat odnotował 174 proc. wzrost.

Biorąc pod uwagę te już zrealizowane, budowane i planowane inwestycje na rynku funkcjonować będzie 10 187 jednostek condo (pokoi i apartamentów). Gdzie? Głównie: Warszawa, Gdańsk, Wrocław. Ceny nieruchomości condo: od 5 750 do nawet 19 500 zł za mkw.

Portal InwestycjewKurortach.pl już po razu drugi przeprowadził analizę rynku condo w największych polskich miastach. Poprzednia edycja ukazała się jesienią 2016 roku. Już wówczas, wywodzący się z kurortów, rynek nieruchomości sprzedawanych w systemie condo mocno przyspieszył także w miastach. Wówczas w budowie i planach było, biorąc pod uwagę 22 inwestycje aż 3 713 jednostek condo (rozumianych jako pokoje hotelowei apartamenty). Jednak ostatnie 2 lata to prawdziwy boom. Pojawiło się 15 nowych deweloperów w tym segmencie. W sumie w budowie i planach jest 29 nowych inwestycji obejmujących 6 474 lokali condo.

Rekordowo wzrosnąć ma segment nieruchomości condo we Wrocławiu – aż o 546 proc. W czołówce są też Gdańsk (wzrost o 239 proc.), oraz Warszawa (138 proc. wzrostu) i Łódź (128 proc. więcej). Rynek aparthotelowy w miastach, patrząc na obecne dane, należeć będzie do dwóch firm: Arche, oraz nowego inwestora w tym segmencie, giełdowej spółki Marvipol. Arche mieć będzie w sumie 1 916 jednostek condo, biorąc pod uwagę także te już oddane i wynajmowane. Marvipol z kolei realizuje oraz planuje inwestycje aparthotelowe
w Warszawie oraz Gdańsku, obejmujące w sumie ok. 1 149 jednostek condo. Obiekty condo budowane też są również w mniejszych miastach, realizuje je Grupa Arche. Otworzyła już hotel w Częstochowie i Lublinie, kolejny planuje w Pile.

Przyczyn takiego wzrostu jest kilka. Dla wielu inwestorów indywidualnych lokowanie nadwyżek finansowych w nieruchomości jest bezpieczniejsze i bardziej zyskowne niż klasyczne inwestycje na rynku kapitałowym. - Z kolei dla deweloperów wejście w segment hoteli jest dywersyfikacją działalności. Dla niektórych wręcz wymuszoną koniecznością, gdyż tereny które posiadają nie pozwalają na zabudowę mieszkaniową, a jedynie usługową. Na rynku pojawił się więc produkt nazywany przed deweloperów „lokalem inwestycyjnym”. To coś pomiędzy mieszkaniem, a hotelem. Czyli mikroapartament, który nie jest mieszkaniem, i służy raczej do pobytów krótkoterminowych – komentuje Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl, współautorka raportu.


Czy boom pozwala bezpiecznie inwestować?
Niewątpliwie, jak zawsze przy dużej podaży najlepiej obronią się te projekty, które zaplanowano zgodnie z odpowiedzią na potrzeby rynku. Nieruchomości sprzedawane w systemie condo czeka więc profesjonalizacja. I ten proces już widać. Pojawiają się marki międzynarodowych sieci hotelowych, m.in. Staybridge Suites w Warszawie i Gdańsku, Ibis Styles (Warszawa), Holiday Inn Express (Gdańsk), czy Best Western (Wrocław). – Rozpoczęliśmy współpracę z globalną grupą InterContinental Hotels Group, rozwijamy wewnątrz spółki dział hotelowy, a także specjalnie z myślą o wynajmie turystycznym projektujemy budynki. W warszawskiej inwestycji Unique Apartments mieszkania pod wynajem oddzielone są całkowicie od strefy prywatnych apartamentów – informuje Mariusz Poławski, wiceprezes Marvipol Development.

Ceny nieruchomości aparthotelowych są bardzo różne. Rozpiętość wynosi od 5 750 zł do nawet 19 500 zł za mkw. netto lokalu (do tego trzeba doliczyć 8 lub 23 proc. VAT). Różnica w cenie wynika, parafrazując filmową klasykę, z zawartości hotelu… w hotelu. Niższe stawki obowiązują tam, gdzie budynki raczej przypominają po prostu zabudowę mieszkaniową. Jeśli kupujący szuka nieruchomości projektowanej jako hotel, z wszelkimi wymogami, które wynikają z jakości jaką zapewnić musi usługa hotelowa koszt zakupu będzie dużo wyższy.

Stawki oferowanych zysków wahają się w granicach 5-7 proc. Przy czym dla kupujących kluczowa jest dokładna analiza ofert, gdyż większość deweloperów ma swoje autorskie systemy wyliczania wypłat, i są one bardzo różne.

Poza profesjonalizacją, w przypadku wybranych deweloperów, widać też jeszcze jeden trend. Wyraźne oparcie się o rynek biznesowy. Deweloperzy myślą nie tylko o turystyce klasycznej, ale też tej biznesowej. – Coraz częściej więc condo i aparthotele powstają w sąsiedztwie dzielnic biurowych. To dobry ruch, gdyż goście biznesowi zapewniają całoroczne obłożenie. Aktywność wokół stref biznesowych widać w Warszawie – szczególnie w okolicach Ronda Daszyńskiego oraz Służewca, ale też w Gdańsku – zauważa Dorota Kaczyńska, współautorka raportu, analityk VERA Insight.

I jak podkreśla obiekty condo nie będą miały innej drogi, niż profesjonalizacja w stronę hotelarstwa, by sprawnie funkcjonować i móc wypłacać obiecane zyski. Na to przede wszystkim powinni zwracać uwagę kupujący, jeśli nie chcą w przyszłości – inwestując w produkt z założenia przynoszący pasywny dochód – stać przed koniecznością bycia mikrohotelarzem samodzielnie obsługującym gości.