Warszawa napędza rynek biur, ale deweloperzy wstrzymują nowe projekty

Polski rynek biurowy stoi dziś na rozdrożu. Z jednej strony widać rosnące zainteresowanie najemców nowoczesnymi powierzchniami, z drugiej aktywność deweloperów spadła do historycznego minimum. Taka sytuacja tworzy wyjątkowe warunki, w których firmy muszą coraz mocniej rywalizować o atrakcyjne lokalizacje, a czynsze w najlepszych obiektach zaczynają iść w górę.

Według danych Colliers na koniec czerwca 2025 r. w Polsce było 13,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W pierwszym półroczu wynajęto 688,6 tys. mkw., co oznacza wzrost o 14% względem roku poprzedniego. Najwięcej transakcji odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, przy czym w samym Krakowie popyt zwiększył się aż o 85%. W regionach dominowały renegocjacje umów – stanowiły blisko 60% wszystkich transakcji.

Podaż nowych biur w pierwszym półroczu 2025 r. wyniosła zaledwie 87,6 tys. mkw., z czego aż 97% przypadło na stolicę. Największe inwestycje oddane w tym okresie to The Bridge, Office House w kompleksie T22, Nowa Bellona oraz biurowiec CD Projekt. Najszybciej rozwija się rejon Ronda Daszyńskiego, który stał się centralnym punktem warszawskiego rynku.

Pod koniec czerwca w realizacji znajdowało się 342,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, co jest najniższym wynikiem w historii i aż o 54% mniejszym niż rok wcześniej. W Warszawie w budowie pozostaje 135 tys. mkw., a do końca 2025 r. planowane jest jeszcze oddanie zaledwie dwóch obiektów: V Tower i Studio A.

Średni wskaźnik pustostanów spadł do 14,2%. W Warszawie obniżył się do 10,8%, a w centralnych lokalizacjach nawet do 7,8%. W regionach różnice są znaczące: od 7,3% w Szczecinie po ponad 22% w Katowicach. Tam duża liczba wolnych biur daje firmom silną pozycję negocjacyjną.

Z rynku znikają starsze obiekty, które bez remontu nie są w stanie konkurować. W samej Warszawie w 2025 r. wycofano 62 tys. mkw. powierzchni, m.in. Danone HQ, Pekao Tower i Saski Point. Trend modernizacji przyspiesza – przykładem jest Saski Crescent, który po odświeżeniu w 2024 r. został w pełni wynajęty.

W Warszawie stawki wahają się od 19 do 29 EUR/mkw. miesięcznie, a w topowych projektach dochodzą do 35 EUR. W regionach mieszczą się w przedziale 12–19,5 EUR. Eksperci prognozują, że ograniczona podaż i duże zainteresowanie certyfikowanymi biurowcami klasy A będą prowadzić do dalszego wzrostu czynszów.

Zdaniem Colliers, rynek biurowy w Polsce będzie się stopniowo polaryzował. W centrach miast dominować mają nowoczesne, ekologiczne projekty, podczas gdy starsze budynki będą modernizowane lub zmieniać funkcję na mieszkaniową. Deweloperzy zachowują ostrożność, ale przygotowane projekty mogą szybko ruszyć, jeśli popyt utrzyma się na obecnym poziomie.