Szkoda planistyczna – kiedy przysługuje odszkodowanie od gminy za zmianę MPZP?

Działka miała być inwestycją na lata, ale po uchwaleniu planu miejscowego nie można jej zabudować albo jej wartość wyraźnie spadła. Dla właściciela oznacza to stratę liczoną często w setkach tysięcy złotych. W takiej sytuacji przepisy pozwalają żądać odszkodowania albo wykupu nieruchomości, a po jej odpłatnym zbyciu – odszkodowania odpowiadającego spadkowi wartości. Trzeba jednak spełnić konkretne warunki i pilnować terminów, bo zbyt późne działanie może zamknąć drogę do pieniędzy.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo jego zmiana często bardzo istotnie wpływa na sposób korzystania z nieruchomości. Nowe ustalenia planistyczne mogą ograniczyć możliwość zabudowy działki, uniemożliwić realizację planowanej inwestycji albo doprowadzić do spadku wartości nieruchomości. W takich przypadkach mówi się o tzw. szkodzie planistycznej, z którą przepisy wiążą określone roszczenia wobec gminy.

Należy przy tym mieć na uwadze, że tak jak nie każda zmiana przeznaczenia działki w MPZP musi być niekorzystna, tak samo nie każde pogorszenie sytuacji właściciela wynikające z treści planu oznacza powstanie roszczenia.

Czym jest szkoda planistyczna i kiedy powstaje?

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa) właściciel albo użytkownik wieczysty może dochodzić roszczeń, jeżeli wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.

W takiej sytuacji uprawniony może żądać od gminy:

·       odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę, albo
·       wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przepisy przewidują również możliwość zaproponowania przez gminę nieruchomości zamiennej, ale takie oferty zdarzają się sporadycznie.

Roszczenia, o których mowa powyżej, nie przysługują, jeżeli niekorzystne dla właściciela ustalenia planu miejscowego nie są wynikiem samodzielnej decyzji planistycznej gminy, lecz wynikają z określonych w przepisach uwarunkowań związanych z zagrożeniem powodziowym, decyzji innych organów dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego albo z ustawowych zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu.

Szkoda planistyczna ma także inną postać. Jeżeli na skutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty następnie ją zbywa (sprzedaje, wnosi aportem do spółki) i wcześniej nie skorzystał z powyższych roszczeń, może domagać się od gminy odszkodowania odpowiadającego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 ustawy).

Warto więc rozróżnić te dwie wymienione sytuacje. Choć obie określa się jako szkodę planistyczną, przepisy przewidują dla nich odmienne przesłanki i sposób dochodzenia roszczeń.

Jak obliczana jest wysokość odszkodowania?

Wysokość odszkodowania z tytułu szkody planistycznej zależy przede wszystkim od tego, w jaki sposób uchwalenie MPZP wpłynęło na nieruchomość. Istotne znaczenie ma również to, czy wcześniej dla danego terenu obowiązywał plan miejscowy oraz jakie było dotychczasowe przeznaczenie albo faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.

Ocena tych okoliczności wymaga wiadomości specjalnych, dlatego kluczowe znaczenie ma wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca powinien ustalić właściwe punkty odniesienia i ocenić, jaki wpływ na wartość nieruchomości miało uchwalenie albo zmiana planu miejscowego.

Wysokość szkody planistycznej jest ustalana indywidualnie dla każdej nieruchomości. Sam fakt pogorszenia możliwości zabudowy albo zmiany przeznaczenia terenu nie pozwala jeszcze określić wysokości należnego odszkodowania. Wymaga to analizy planistycznej oraz wyceny przeprowadzonej na podstawie właściwej metodologii.

Jak dochodzić roszczenia od gminy – procedura i terminy

- Dochodzenie roszczeń z tytułu szkody planistycznej rozpoczyna się od złożenia wniosku do gminy. Należy w nim wskazać nieruchomość, rodzaj szkody oraz żądanie. Można też wskazać oczekiwaną wysokość odszkodowania – wyjaśnia Malwina Kołodziej, radczyni prawna z Kancelarii Prawnej INLEGIS. – Co do zasady gmina ma 6 miesięcy na realizację roszczenia, chyba że strony ustalą inny termin. Na tym etapie możliwe jest również zawarcie ugody – dodaje M. Kołodziej.

Co w przypadku, gdy gmina odmówi wypłaty odszkodowania albo zakwestionuje jego wysokość? – Właścicielowi pozostaje skierowanie sprawy do sądu cywilnego – nie pozostawia złudzeń M. Kołodziej. – W postępowaniu trzeba wykazać, w jaki sposób uchwalenie lub zmiana MPZP  wpłynęły na nieruchomość oraz jaka szkoda z tego wynikła – precyzuje radczyni. Podkreśla, że w przypadku roszczenia o odszkodowanie istotnym dowodem jest operat szacunkowy z wyceną sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Czy szkoda planistyczna się przedawnia? – Co do zasady roszczenia cywilnoprawne przedawniają się po 6 latach – tłumaczy M. Kołodziej. Okazuje się, że w przypadku szkody planistycznej jest jeden haczyk. – Ta ogólna zasada dotyczy roszczeń z tytułu art. 36 ust. 1 ustawy. Szczególny termin dotyczy natomiast roszczenia o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku z jej zbyciem, czyli z tytułu art. 36 ust 3 ustawy. Takie roszczenie należy zgłosić w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego albo jego zmiany – wyjaśnia M. Kołodziej.

Właściciel, który poniósł szkodę z tytułu uchwalenia MPZP nie jest bezradny. Ma prawo do odszkodowania albo wykupu nieruchomości. Jednak skuteczne dochodzenie roszczeń wymaga wykazania wpływu planu miejscowego na sposób korzystania z nieruchomości lub na jej wartość (https://www.inlegis.pl/oferta/miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego/). Kluczowe znaczenie mają przy tym szczególnie prawidłowa wycena szkody oraz dochowanie ustawowych terminów.


Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny