Rynek biurowy. Polska w światowej czołówce
10 lat. Czy to długi okres w przypadku rozwiniętych rynków nieruchomości komercyjnych? Biurowy Londyn, Paryż czy Frankfurt nie zmieniły się w tym czasie w szczególnie spektakularny sposób. Sprawa wygląda całkiem inaczej w przypadku Polski. W tym okresie doszło do prawdziwego skoku cywilizacyjnego.
Droga na szczyt
W ciągu ostatnich 10 lat z rynku peryferyjnego staliśmy się pełnoprawnym członkiem biurowej elity w Europie. Podaż powierzchni biurowej w Warszawie zwiększyła się w tym czasie o 2,5 mln m2, a w największych miastach regionalnych – o niespełna 4 mln m2. Co o tym zdecydowało?
Mimo kryzysu w latach 2008-2009 i spadku PKB w 2013 r. gospodarka odnotowuje stabilny wzrost. Jednoznacznym potwierdzeniem tego faktu jest zakwalifikowanie Polski do grona państw rozwiniętych przez FTSE Russell we wrześniu 2018 r. Dzięki temu nasz kraj znalazł się w elitarnym gronie 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek na świecie. Zmiany te miały szczególny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych.
Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i aglomeracja katowicka stały się kluczowymi europejskimi centrami nowoczesnych usług dla biznesu. Firmy z tego sektora generują największy popyt na rynku biurowym, odpowiadając również za największe transakcje. Dają pracę dla ponad 280 tys. osób. O rozwoju sektora świadczy dynamika wzrostu zatrudnienia - tylko w ostatnich 2 latach liczba pracowników zwiększyła się w nim o 30% (dane z raportu Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych - ABSL). Perspektywa Brexitu stała się dodatkowym paliwem stymulującym rozwój sektora – wiele firm zlokalizowanych w Wielkiej Brytanii przychylnym okiem patrzy na Polskę, oferującą dobry dostęp do wykwalifikowanych kadr i nowoczesną powierzchnię biurową wysokiej jakości.
Pracownik kluczowy dla rozwoju rynku
Kluczem do zrozumienia zmian, jakie zaszły w ostatnich latach na rynku nieruchomości biurowych jest kapitał ludzki. - Pracodawcy przez lata byli przyzwyczajeni do uprzywilejowanej roli. Dyktowali warunki i mogli przebierać w kandydatach. Jednak intensywny rozwój biznesu i napływ inwestycji zagranicznych wywołały spiralę rosnącego popytu na pracę. W ostatnich latach firmy coraz częściej mierzą się z problemami ze skompletowaniem zespołów. Niska podaż i duży popyt w oczywisty sposób zmusiły pracodawców do rywalizacji o kandydatów. Biura stały się kluczowym orężem w tej walce – wyjaśnia Maciej Ozdoba, Associate Director w firmie doradczej Nuvalu Polska.
Aktualnie ponad 80% kandydatów deklaruje, że nie podpisze umowy o pracę przed obejrzeniem biura. Dlaczego? Ponieważ mają wybór. Pracodawcy są tego świadomi, inwestują więc w nowe siedziby, które stają się dla nich narzędziem budowania strategii employer brandingu i wsparcia działu HR. Decydują się na dobrze skomunikowane, prestiżowe lokalizacje z optymalnym dostępem do infrastruktury. To właśnie z tego powodu w Warszawie nastąpił tak dynamiczny rozwój Woli, zwłaszcza okolic Ronda Daszyńskiego.
Dobra lokalizacja i dostęp do komunikacji nie wyczerpują katalogu oczekiwań, z jakimi muszą mierzyć się firmy szukając dobrych pracowników. Istotną kwestią stała się także jakość aranżacji biura. - Pracodawcy rywalizują ze sobą tworząc atrakcyjne i zarazem funkcjonale przestrzenie biurowe, w których szczególny nacisk kładzie się na części wspólne.
Rozbudowana strefa recepcji, playroom, strefa relaksu, budki telefoniczne czy duża, kompletnie wyposażona kuchnia to atrakcje, które 10 lat temu były rzadko spotykaną awangardą – mówi Monika Szawernowska, Prezes Zarządu warszawskiej pracowni architektonicznej Concept Space.
Jakość po nowemu
Rozwój rynku biurowego nierozerwalnie związany jest ze zmianą trendów architektonicznych oraz zastosowaniem ekologicznych rozwiązań. 10 lat temu certyfikaty BREEAM (metoda oceny budynków pod kątem ekologiczności) czy LEED (ocena wpływu budynku na środowisko naturalne) były raczej ciekawostką i dodatkowym atutem oferty, wzmacniającej prestiż obiektu. Obecnie ich posiadanie jest rynkowym standardem. Nowoczesne biurowce wyposażone są w energooszczędne oświetlenie i inteligentne systemy zarządzania mediami, które optymalizują ich zużycie w zależności od aktywności w budynku.
Radykalne zmiany, jakie zaszły w branży na przestrzeni ostatnich 10 lat dotknęły także rynek usług doradczych. Dekadę temu na rynku nieruchomości komercyjnych dominowała usługa ograniczona do typowego pośrednictwa. Profesjonalizacja rynku diametralnie zmieniła charakter współpracy doradców z klientami. – Rolą doradcy jest wsparcie klienta na każdym etapie procesu najmu powierzchni. To długotrwała współpraca, która nie kończy się po podpisaniu umowy najmu. Przedstawiamy klientom różne dostępne opcje rynkowe, w ich imieniu negocjujemy warunki i optymalizujemy koszty. Skuteczność naszych rozwiązań wpływa pozytywnie na dynamikę i rozwój klientów, jak również pozwala zbudować ich renomę – mówi Maciej Ozdoba.
Budynki, które współtworzą tkankę miejską
Aby jednak zrozumieć istotę rozwoju i popularności tej części rynku, trzeba spojrzeć także na same projekty firm deweloperskich. Nowy styl budownictwa uwzględnia przede wszystkim potrzeby mieszkańców. Deweloperzy bardzo często oferują atrakcyjnie zaprojektowane przestrzenie otwarte, które na stałe wpisują się w krajobraz miasta i zachęcają osoby pracujące w nich do wspólnego spędzania czasu.
Jednym z takich przykładów jest zorganizowany wokół Warsaw Spire Plac Europejski z terenami zielonymi i restauracjami. To miejsce, w którym w lecie wyświetlane są filmy oraz mecze, a w zimie można korzystać z lodowiska. Centrum Praskie Koneser wpisuje się w trend budowania obiektów wielofunkcyjnych, łączących biura, hotele, mieszkania z częścią handlową. Wyraźny charakter miastotwórczy mają również takie projekty, jak łódzka Manufaktura, rewitalizowana fabryka Norblina na Woli czy powstający kompleks EC Powiśle.
Jaka przyszłość czeka polski rynek?
W 2020 r. trend najmu może ulec zmianie. Luka podażowa, która od zeszłego roku jest widoczna w Warszawie, zacznie znikać po zakończeniu realizacji największych projektów (aktualnie w budowie jest ok. 730.000 m2 nowej powierzchni biurowej). Wiele dużych firm zmieni biuro i przeniesie się do nowych budynków, zwalniając powierzchnię w dotychczasowych, wciąż atrakcyjnych obiektach. Będzie to silny impuls rozwojowy dla rynku wtórnego.
Droga na szczyt
W ciągu ostatnich 10 lat z rynku peryferyjnego staliśmy się pełnoprawnym członkiem biurowej elity w Europie. Podaż powierzchni biurowej w Warszawie zwiększyła się w tym czasie o 2,5 mln m2, a w największych miastach regionalnych – o niespełna 4 mln m2. Co o tym zdecydowało?
Mimo kryzysu w latach 2008-2009 i spadku PKB w 2013 r. gospodarka odnotowuje stabilny wzrost. Jednoznacznym potwierdzeniem tego faktu jest zakwalifikowanie Polski do grona państw rozwiniętych przez FTSE Russell we wrześniu 2018 r. Dzięki temu nasz kraj znalazł się w elitarnym gronie 25 najbardziej rozwiniętych gospodarek na świecie. Zmiany te miały szczególny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych.
Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i aglomeracja katowicka stały się kluczowymi europejskimi centrami nowoczesnych usług dla biznesu. Firmy z tego sektora generują największy popyt na rynku biurowym, odpowiadając również za największe transakcje. Dają pracę dla ponad 280 tys. osób. O rozwoju sektora świadczy dynamika wzrostu zatrudnienia - tylko w ostatnich 2 latach liczba pracowników zwiększyła się w nim o 30% (dane z raportu Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych - ABSL). Perspektywa Brexitu stała się dodatkowym paliwem stymulującym rozwój sektora – wiele firm zlokalizowanych w Wielkiej Brytanii przychylnym okiem patrzy na Polskę, oferującą dobry dostęp do wykwalifikowanych kadr i nowoczesną powierzchnię biurową wysokiej jakości.
Pracownik kluczowy dla rozwoju rynku
Kluczem do zrozumienia zmian, jakie zaszły w ostatnich latach na rynku nieruchomości biurowych jest kapitał ludzki. - Pracodawcy przez lata byli przyzwyczajeni do uprzywilejowanej roli. Dyktowali warunki i mogli przebierać w kandydatach. Jednak intensywny rozwój biznesu i napływ inwestycji zagranicznych wywołały spiralę rosnącego popytu na pracę. W ostatnich latach firmy coraz częściej mierzą się z problemami ze skompletowaniem zespołów. Niska podaż i duży popyt w oczywisty sposób zmusiły pracodawców do rywalizacji o kandydatów. Biura stały się kluczowym orężem w tej walce – wyjaśnia Maciej Ozdoba, Associate Director w firmie doradczej Nuvalu Polska.
Aktualnie ponad 80% kandydatów deklaruje, że nie podpisze umowy o pracę przed obejrzeniem biura. Dlaczego? Ponieważ mają wybór. Pracodawcy są tego świadomi, inwestują więc w nowe siedziby, które stają się dla nich narzędziem budowania strategii employer brandingu i wsparcia działu HR. Decydują się na dobrze skomunikowane, prestiżowe lokalizacje z optymalnym dostępem do infrastruktury. To właśnie z tego powodu w Warszawie nastąpił tak dynamiczny rozwój Woli, zwłaszcza okolic Ronda Daszyńskiego.
Dobra lokalizacja i dostęp do komunikacji nie wyczerpują katalogu oczekiwań, z jakimi muszą mierzyć się firmy szukając dobrych pracowników. Istotną kwestią stała się także jakość aranżacji biura. - Pracodawcy rywalizują ze sobą tworząc atrakcyjne i zarazem funkcjonale przestrzenie biurowe, w których szczególny nacisk kładzie się na części wspólne.
Rozbudowana strefa recepcji, playroom, strefa relaksu, budki telefoniczne czy duża, kompletnie wyposażona kuchnia to atrakcje, które 10 lat temu były rzadko spotykaną awangardą – mówi Monika Szawernowska, Prezes Zarządu warszawskiej pracowni architektonicznej Concept Space.
Jakość po nowemu
Rozwój rynku biurowego nierozerwalnie związany jest ze zmianą trendów architektonicznych oraz zastosowaniem ekologicznych rozwiązań. 10 lat temu certyfikaty BREEAM (metoda oceny budynków pod kątem ekologiczności) czy LEED (ocena wpływu budynku na środowisko naturalne) były raczej ciekawostką i dodatkowym atutem oferty, wzmacniającej prestiż obiektu. Obecnie ich posiadanie jest rynkowym standardem. Nowoczesne biurowce wyposażone są w energooszczędne oświetlenie i inteligentne systemy zarządzania mediami, które optymalizują ich zużycie w zależności od aktywności w budynku.
Radykalne zmiany, jakie zaszły w branży na przestrzeni ostatnich 10 lat dotknęły także rynek usług doradczych. Dekadę temu na rynku nieruchomości komercyjnych dominowała usługa ograniczona do typowego pośrednictwa. Profesjonalizacja rynku diametralnie zmieniła charakter współpracy doradców z klientami. – Rolą doradcy jest wsparcie klienta na każdym etapie procesu najmu powierzchni. To długotrwała współpraca, która nie kończy się po podpisaniu umowy najmu. Przedstawiamy klientom różne dostępne opcje rynkowe, w ich imieniu negocjujemy warunki i optymalizujemy koszty. Skuteczność naszych rozwiązań wpływa pozytywnie na dynamikę i rozwój klientów, jak również pozwala zbudować ich renomę – mówi Maciej Ozdoba.
Budynki, które współtworzą tkankę miejską
Aby jednak zrozumieć istotę rozwoju i popularności tej części rynku, trzeba spojrzeć także na same projekty firm deweloperskich. Nowy styl budownictwa uwzględnia przede wszystkim potrzeby mieszkańców. Deweloperzy bardzo często oferują atrakcyjnie zaprojektowane przestrzenie otwarte, które na stałe wpisują się w krajobraz miasta i zachęcają osoby pracujące w nich do wspólnego spędzania czasu.
Jednym z takich przykładów jest zorganizowany wokół Warsaw Spire Plac Europejski z terenami zielonymi i restauracjami. To miejsce, w którym w lecie wyświetlane są filmy oraz mecze, a w zimie można korzystać z lodowiska. Centrum Praskie Koneser wpisuje się w trend budowania obiektów wielofunkcyjnych, łączących biura, hotele, mieszkania z częścią handlową. Wyraźny charakter miastotwórczy mają również takie projekty, jak łódzka Manufaktura, rewitalizowana fabryka Norblina na Woli czy powstający kompleks EC Powiśle.
Jaka przyszłość czeka polski rynek?
W 2020 r. trend najmu może ulec zmianie. Luka podażowa, która od zeszłego roku jest widoczna w Warszawie, zacznie znikać po zakończeniu realizacji największych projektów (aktualnie w budowie jest ok. 730.000 m2 nowej powierzchni biurowej). Wiele dużych firm zmieni biuro i przeniesie się do nowych budynków, zwalniając powierzchnię w dotychczasowych, wciąż atrakcyjnych obiektach. Będzie to silny impuls rozwojowy dla rynku wtórnego.
Porktuga
Gość