Kraków i Wrocław na czele. Regionalne rynki biurowe z rekordowym popytem

Rok 2025 przyniósł rekordowe ożywienie na regionalnych rynkach biurowych w Polsce. Najemcy wrócili do aktywnych decyzji, a popyt osiągnął najwyższy poziom w historii, zderzając się jednocześnie z wyjątkowo ograniczoną nową podażą.

Rynki biurowe poza Warszawą zakończyły 2025 rok z najlepszym wynikiem popytu w swojej historii. Łączny wolumen wynajętej powierzchni przekroczył 772 tys. mkw., co oznacza wzrost o ponad 8 procent w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Co istotne, niemal połowę tego wyniku stanowił popyt netto, czyli nowe umowy i ekspansje, a nie jedynie przedłużenia dotychczasowych kontraktów. To wyraźny sygnał powrotu firm do bardziej zdecydowanych ruchów najemczych.

Końcówka roku była szczególnie intensywna. W samym czwartym kwartale podpisano umowy na około 250 tys. mkw., co odpowiadało niemal jednej trzeciej całorocznego popytu. Był to jednocześnie najlepszy kwartał w historii regionalnych rynków biurowych. Rosnące zainteresowanie nowymi umowami i powiększaniem zajmowanych powierzchni zbiegło się jednak z dużą liczbą renegocjacji wśród największych transakcji.

Najbardziej aktywnym rynkiem pozostawał Kraków, gdzie wolumen najmu sięgnął około 270 tys. mkw., ustanawiając nowy rekord lokalny. Mimo że znaczną część podpisanych kontraktów stanowiły odnowienia, skala aktywności potwierdziła wysoką dojrzałość tego rynku. Bardzo dobry wynik zanotował również Wrocław, gdzie popyt zbliżył się do 180 tys. mkw.

Struktura popytu pokazuje dominację firm z sektora technologicznego, usług profesjonalnych oraz przedsiębiorstw produkcyjnych. Łącznie te trzy branże odpowiadały za największą część podpisanych umów, co potwierdza stabilne zapotrzebowanie na nowoczesne biura ze strony zróżnicowanych grup najemców.

Silny popyt coraz wyraźniej zderza się jednak z ograniczoną ofertą. W 2025 roku na rynki regionalne trafiło zaledwie około 20,5 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, co było najniższym poziomem w ostatnich dwóch dekadach. Oddano do użytku jedynie kilka niewielkich projektów, głównie w Krakowie, Poznaniu i Lublinie. Największym z nich był biurowiec o powierzchni niespełna 10 tys. mkw.

Aktywność inwestycyjna deweloperów pozostaje umiarkowana. Na początku 2026 roku w realizacji znajdowało się nieco ponad 221 tys. mkw. biur, z czego największe wolumeny przypadały na Poznań, Kraków i Katowice. Średnia wielkość powstających projektów jest relatywnie niewielka, a część powierzchni została już zabezpieczona umowami przednajmu lub realizowana jest na potrzeby własne firm.

Niska nowa podaż wpływa na stopniowy spadek poziomu pustostanów. Pod koniec 2025 roku średni wskaźnik powierzchni niewynajętej na rynkach regionalnych wyniósł niespełna 17 procent, co oznacza poprawę w porównaniu z rokiem poprzednim. Najwyższe poziomy wolnych biur notowano w Katowicach i we Wrocławiu, jednak znaczną część tej oferty stanowią starsze budynki, które nie odpowiadają aktualnym wymaganiom najemców.

Ograniczona dostępność nowoczesnych projektów w najlepszych lokalizacjach wywiera presję na wzrost stawek czynszowych. W 2025 roku czynsze w miastach regionalnych mieściły się w przedziale od 11,5 do 20 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Największe wzrosty odnotowano w Krakowie i Poznaniu, przy jednoczesnej stabilizacji stawek w pozostałych ośrodkach.

Coraz wyraźniejsza staje się także polaryzacja rynku, szczególnie widoczna w Krakowie. Różnice pomiędzy czynszami w ścisłym centrum a lokalizacjami peryferyjnymi sięgają już kilku euro za metr, co potwierdza rosnące znaczenie jakości i położenia biur. Nowoczesne budynki wymagają zazwyczaj długoterminowych umów, natomiast starsze obiekty oferują większą elastyczność w negocjacjach.