Sektor biurowy powraca na pierwsze miejsce

Utrzymujące się wysokie koszty budowy i finansowania nowych projektów, w połączeniu ze znaczną ilością wolnej powierzchni biurowej, wpływały na decyzje deweloperów dotyczące rozpoczynania kolejnych inwestycji.

Aktywność najemców w niemal wszystkich głównych miastach zauważalnie wzrosła, co może wskazywać na powrót popytu na powierzchnie biurowe do poziomu sprzed pandemii. Od strony inwestycyjnej, sektor biurowy wyprzedził rynek magazynowy i z zainwestowanym kapitałem na poziomie 2,12 mld EUR w 2022 roku uplasował się na pierwszym miejscu pod względem wolumenu inwestycyjnego.

Całkowite zasoby biurowe na koniec 2022 roku wyniosły około 12,7 mln m kw. Po raz pierwszy ponad połowa powierzchni zlokalizowana była w ośmiu największych miastach regionalnych, a w samej Warszawie było to 49%.

W ubiegłym roku w całej Polsce wolumen nowej podaży wyniósł ponad 642 000 m kw., z czego 37% nowo oddanej powierzchni biurowej ukończono w Warszawie. Odnotowany wynik był wyższy o 17% w porównaniu z 2021 rokiem, ale znacznie poniżej realizacji w latach 2016-2020, kiedy na rynek trafiało rekordowo dużo powierzchni biurowej.

„Analizując aktywność deweloperów, szala przechyla się w stronę ośmiu miast regionalnych, gdzie na koniec 2022 roku w budowie było około 567 000 m kw. W porównaniu z rokiem 2021 wynik ten był jednak o 40% niższy. Wstrzymywanie się deweloperów z realizacją nowych projektów jeszcze bardziej widać w Warszawie, gdzie aktualnie realizowane jest jedynie 185 000 m kw. Zestawiając to z 2021 rokiem oraz latami przedpandemicznymi, kiedy to podaż w budowie utrzymywała się na poziomie między 700 000 a 800 000 m kw., wynik ten jest na znacznie niższym poziomie. Wpływ na to mają niewątpliwie wyższe koszty zarówno finansowania, jak i samej budowy,” – komentuje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Dwa lata pandemii, które charakteryzowały się słabszymi wynikami po stronie najemców zauważalnie uległy poprawie w 2022 roku. Ożywiony popyt na powierzchnię biurową ze strony firm zbliżył się do wyników sprzed 2019 roku. „Od stycznia do grudnia 2022 roku wolumen transakcji najmu w głównych aglomeracjach osiągnął ponad 1,48 mln m kw., co oznaczało blisko 20% wzrost w porównaniu do 2021 roku. Przyglądając się strukturze lokalizacyjnej, niecałe 60% popytu zarejestrowano w Warszawie, zaś pozostała część odnotowana była w miastach regionalnych, przy czym prym tutaj wiodły Kraków (198 000 m kw. ) i Wrocław (137 000 m kw.),” – dodaje Katarzyna Bojar.

Wspólną cechą prawie wszystkich analizowanych ośrodków miejskich była dominacja nowych umów w wolumenie transakcji najmu. Wyjątkiem w tej analizie był Szczecin, w którym na pierwszym miejscu były renegocjacje – 56%. W Warszawie nowe umowy odpowiadały za 52% transakcji, a w pozostałych miastach wahały się od 49% do nawet 93%. W dalszym ciągu wyraźny udział przypadł renegocjacjom, które w Warszawie wyniosły 39%, a na rynkach regionalnych od 16% do 44%. Umowy typu pre-let odpowiadały średnio za 10% transakcji.

Mimo wyższej aktywności najemców, średnioroczny wskaźnik pustostanów dla wszystkich miast wzrósł o 0,1 pp. i na koniec 2022 roku wyniósł 13,5%. „Spadek dostępnej powierzchni biurowej odnotowaliśmy tylko w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, zaś w pozostałych głównych miastach nastąpił jej wzrost. W prawie wszystkich lokalizacjach (poza Szczecinem) współczynnik pustostanów na koniec grudnia 2022 roku przekraczał 10%. Najwyższy współczynnik zanotowano w Łodzi – 21%, a najniższy niezmiennie w Szczecinie – 5,8%. W Warszawie przewidywane jest obniżanie się wskaźnika pustostanów, jeśli popyt na biura w kolejnych kwartałach pozostanie na wysokim poziomie,” – wskazuje Katarzyna Bojar.

Szczególnie w Warszawie zauważalny jest wzrost stawek czynszu - w Centralnym Obszarze Biznesu na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale 20-26 EUR/m kw./miesiąc. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale od 15 do 23 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum stolicy wynoszą od 10 do 16 EUR/m kw./miesiąc. W miastach regionalnych miesięczne wywoławcze stawki wahały się od 8 do 16 EUR/m kw. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów.

„Po dwóch latach pandemii, które przetasowały układ sił w strukturze transakcji inwestycyjnych, sektor biurowy powrócił na pozycji lidera. W 2022 roku inwestorzy ulokowali w biurowce powyżej 2,12 mld EUR, co było wynikiem wyższym o ponad 25% w porównaniu do roku 2021. Należy jednak zwrócić uwagę, że za ponad 40% tego wolumenu odpowiadają jedynie dwie transakcje biurowe w Warszawie. Perspektywy inwestycyjne dla rynku biurowego w stolicy są bardzo pozytywne, jeżeli chodzi jednak o rynki regionalne widzimy dużą konkurencję wśród sprzedających, a znacząca podaż nowej powierzchni nie pozwala na razie na istotne ograniczenie poziomu pustostanów i wzrost czynszów. ” – komentuje Michał Grabara, Dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Zainwestowany w aktywa biurowe kapitał rozłożył się w równych proporcjach między Warszawą a rynkami regionalnymi.

„Dynamiczne zmiany zanotowały w ubiegłym roku stopy kapitalizacji. Dwie transakcje aktywami biurowymi typu prime, które negocjowane były w I połowie 2022 roku, zakończono na poziomie poniżej 4,5%. Z kolei drugie półrocze ze względu na zaostrzenie polityki monetarnej przez banki centralne i zmianie oczekiwań inwestorów, oznaczały wzrost stóp kapitalizacji. Najlepsze aktywa biurowe w Warszawie wyceniane są aktualnie przy stopach kapitalizacji 5,25-5,50%, a z kolei w miastach regionalnych jest zbliżony do poziomu 6,50%,” – dodaje Michał Grabara.