Możliwe obniżki cen w mieszkaniówce. Spadki w regionach bardziej realne niż w stolicy?

Średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie wzrosła w pierwszym kwartale 2020 o aż 21% rok do roku. We Wrocławiu ten wzrost wyniósł 16%, a w Trójmieście 14%.

W Warszawie w tym samym okresie ceny mieszkań rosły tylko o 6% rok do roku, choć warto pamiętać o tym, że początek 2019 był rekordowy pod względem wzrostu cen nieruchomości. Eksperci CBRE wskazują, że choć na razie trudno przewidzieć, czy wystąpią spadki cen i jaka będzie ich skala, historycznie obniżki były bardziej widoczne w regionach. Stolica trzymała stabilny poziom cen. Jeżeli niepewność związana z pandemią utrzyma się dłużej i spowoduje trwałe zmiany na rynku pracy i w otoczeniu ekonomicznym, to teraz możemy mieć do czynienia z podobnym zjawiskiem, jak w trakcie kryzysu z 2008 roku.

- W perspektywie ostatnich kilku lat, przeciętne ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Trójmieście, Krakowie czy Wrocławiu rosły szybciej niż w Warszawie. Można wskazać dwa powody tego zjawiska. Po pierwsze, inwestorzy z całej Polski, poszukujący mieszkań na wynajem w atrakcyjnych lokalizacjach, zwracali się ku rynkowi trójmiejskiemu czy krakowskiemu. W rezultacie w tych miastach, szczególnie w Trójmieście, powstała szeroka oferta lokali kierowanych przede wszystkim do nabywców inwestycyjnych, często z przeznaczeniem pod najem krótkoterminowy. Po drugie, lokalny popyt. W ostatnich czterech latach nie tylko ceny mieszkań, ale również przeciętne wynagrodzenia, rosły szybciej na rynkach lokalnych niż w Warszawie. Rosnące możliwości finansowe nabywców, w połączeniu z ograniczoną ofertą, miały swój udział w przyspieszeniu wzrostów cen – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE.

Duże wzrosty cen mieszkań w regionach
Średnia cena mieszkań sprzedanych w Warszawie w pierwszym kwartale 2020 roku wyniosła ok. 9,8 tys. PLN/mkw. W porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej oznacza to wzrost o 6%. Dużo szybciej ceny rosły w regionach. Na pierwszym miejscu znalazł się Kraków. Na początku roku metr kwadratowy mieszkania kosztował 9,3 tys. PLN, o aż 21% więcej niż rok wcześniej. Na drugim miejscu uplasował się Wrocław. Nabywcy płacili ok. 8,6 tys. PLN/mkw., o 16% więcej niż w pierwszym kwartale 2019 roku. Podium domyka Trójmiasto, gdzie metr kwadratowy na początku tego roku to koszt ok. 8,9 tys. PLN, o 14% więcej niż rok wcześniej.

Wzrosty cen w Łodzi i Poznaniu są znacznie skromniejsze niż w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. W stolicy łódzkiego za metr kwadratowy mieszkania płacono ok. 6,3 tys. PLN, o niecałe 10% więcej niż rok wcześniej. Natomiast w Poznaniu wzrost cen nieruchomości był porównywalny z warszawskim. Metr kwadratowy na początku tego roku to koszt ok. 7,6 tys. PLN, o 6% więcej niż rok temu.

Czeka nas regionalna obniżka cen?
Aktualne analizy wskazują wyraźnie, że w większości dużych miast ceny mieszkań sprzedanych rosły do ostatniej chwili w ślad za cenami ofertowymi. Eksperci CBRE zwracają uwagę, że na rynku niewiele jest gotowych niesprzedanych mieszkań, a zaawansowane projekty mają zadowalające wyniki sprzedaży. Dodatkowo, znaczna część wzrostu cen mieszkań wynikała z przyczyn niezależnych od deweloperów. W grę wchodziły wzrosty kosztów budowy czy rosnące wynagrodzenia. Ponadto, niektóre powody inwestowania w mieszkania pozostają aktualne, jak np. rekordowo niskie stopy procentowe.

- W obecnej sytuacji trudno przewidywać, czy wystąpią spadki cen i jaka będzie ich skala. W najbliższej perspektywie oczekiwana jest raczej stabilizacja. Oczywiście, jeśli niepewność związana z pandemią utrzyma się dłużej, powodując trwałe zmiany na rynku pracy i w otoczeniu ekonomicznym, obniżki cen będą możliwe. Po kryzysie 2008 roku przeciętne ceny ofertowe nowych mieszkań charakteryzowały się największą inercją na rynku warszawskim, spadki szybciej zaobserwowano na rynkach regionalnych. Jednak trudno porównywać te dwie sytuacje. Wówczas mieliśmy do czynienia z bańką spekulacyjną i jeszcze przed wystąpieniem recesji akceptacja nabywców dla rosnących cen wyraźnie zmalała. Można jednak spodziewać się, że ta akceptacja również teraz będzie niższa, co może przełożyć się na ceny - podsumowuje Agnieszka Mikulska.