Wysoka aktywność najemców i spadek poziomu pustostanów w Warszawie

Na koniec czerwca całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ok. 6,27 mln mkw. Wzmożona aktywność najemców i wskaźnik pustostanów utrzymany w trendzie spadkowym – to główne wnioski z raportu MarketBeat za pierwsze półrocze 2022 roku przygotowanego przez ekspertów międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.

W pierwszej połowie 2022 roku oddano do użytku ponad 129 000 mkw. powierzchni biurowej. Wśród największych obiektów, które otrzymały pozwolenie na użytkowanie, znalazły się: Forest Tower, kompleks SKYSAWA oraz Lixa C.

W drugiej połowie 2022 roku ukończone zostaną jeszcze trzy budynki o łącznej powierzchni ok. 105 300 mkw. Na koniec drugiego kwartału br. w Warszawie w budowie znajdowało się około 234 000 mkw. powierzchni biurowej z terminem oddania planowanym między 2022 a 2025 rokiem. Dodatkowo, zaobserwowana została zwiększona aktywność deweloperów na wszystkich etapach przygotowania inwestycji – od zakupu gruntów po otrzymanie pozwoleń na budowę.

Poziom pustostanów spada drugi kwartał z rzędu

Od początku pandemii wskaźnik pustostanów utrzymywał się pod presją wzrostową. Pomimo relatywnie wysokiego poziomu nowej podaży w pierwszej połowie 2022 roku, wskaźnik powierzchni niewynajętej w drugim kwartale ponownie spadł o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym i o 0,5 pp. w ujęciu rocznym i wyniósł 11,9%. Dostępność powierzchni oferowanej „od zaraz” pod koniec czerwca br. wyniosła 747 700 mkw., co przekłada się na spadek o blisko 2% w ujęciu rocznym.

Rosnąca aktywność najemców zauważalna jest również we wskaźniku absorpcji netto, który w połowie 2022 roku wyniósł 157 900 mkw. i był wyższy niż w całym 2021 roku. Absorpcja netto od stycznia do czerwca 2022 roku przewyższała poziom nowej podaży w tym okresie. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach będziemy obserwować utrzymanie się trendu kompresji wskaźnika pustostanów ze względu na rosnącą aktywność najemców, ograniczoną podaż nowej powierzchni biurowej i relatywnie wysoki poziom przednajmu w budynkach planowanych do oddania w 2022 roku – podkreśla Jan Szulborski, starszy konsultant w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Cushman & Wakefield.

Rynek najmu się odradza

Całkowita aktywność najemców w Warszawie pierwszym półroczu 2022 roku wyniosła 479 400 mkw. i w porównaniu do tego samego okresu ubiegłego roku, była wyższa aż o 94%. To wzrost o 19% w stosunku do roku 2019.

Do największych umów zawartych w tym okresie zaliczyć można: umowę przednajmu PKO BP w budynku SKYSAWA I&II, umowę przednajmu PEAKO w projekcie Forest Tower, renegocjację i ekspansję Grupy ING w projekcie Plac Unii, renegocjację umowy przez firmę z sektora bankowego w projekcie Generation Park X oraz relokację Generali do budynku Pałac Jabłonowskich. Dodatkowo, w drugim kwartale Samsung Electronics Polska renegocjował umowę najmu w Warsaw Spire, KOWR w Karolkowa Business Park, a firma z branży IT przedłużyła umowę w Warsaw Financial Center.

Odnotowana aktywność najemców związana jest z lepszą koniunkturą na rynku najmu oraz kumulacją transakcji zawartych przez dużych najemców z sektora finansowego w pierwszym kwartale. Wraz z poprawiającą się sytuacją pandemiczną, część najemców przechodzi z fazy wstrzymywania decyzji odnośnie powierzchni biurowych do fazy realizacji. Potwierdzenie tego zjawiska odnaleźć można w liczbie transakcji zawartych w pierwszej połowie 2022 roku – wyniosła ona 392 i wzrosła o blisko 58% w ujęciu rocznym. W tym czasie, najwyższy udział w strukturze popytu przypadł na renegocjacje (48%) oraz nowe umowy (45%). Ekspansje stanowiły 7% całkowitej zarejestrowanej aktywności.

Przypuszczamy, że popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku na rynku warszawskim będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy względem 2021 roku. Jednym z czynników, które mogą wpłynąć na ograniczenie aktywności najemców w najbliższych kwartałach, jest zmiana lub pogorszenie sentymentu najemców względem planów inwestycyjnych w Polsce z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną oraz oczekiwane ograniczenie dostępnej powierzchni na skutek braku nowej podaży – dodaje Joanna Blumert, Head of Occupier Services Warsaw, Office Agency, Cushman & Wakefield.

Czynsze niezmiennie pod presja wzrostową

Z uwagi na niepewną sytuację geopolityczną oraz wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni biurowych, w zakresie stawek czynszów odnotowano kolejny wzrost. W drugim kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/mkw./miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach niecentralnych.

Projekty w budowie dotknięte są największą presją wzrostu stawek bazowych czynszu, co wynika z największej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Obserwowana jest również większa elastyczność negocjowanych parametrów finansowych, takich jak długość umowy, liczba udzielanych zwolnień z czynszu czy dopłata do wykończenia powierzchni.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach czynniki kosztowe będą wywierały dalszą presję na wzrost stawek czynszów bazowych, dodatkowo potęgowaną przez stopniowe ograniczenie dostępnej powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i projektach – podsumowuje Jan Szulborski.