Warszawskie biura w trybie „full”. Nowe projekty dopiero w 2026 roku

Warszawa coraz ciaśniejsza - biurowce zapełniają się szybciej, niż powstają nowe. W 2025 roku stolica po raz pierwszy od lat zmaga się z realnym deficytem nowoczesnych powierzchni, a firmy walczą o każdy wolny metr. Popyt rośnie, pustostany maleją, a czynsze zaczynają drżeć w oczekiwaniu na wzrost.

Warszawski rynek biurowy wciąż znajduje się w fazie ograniczonej podaży. Po trzech kwartałach 2025 roku widać wyraźną przewagę popytu nad dostępnością nowoczesnych powierzchni, co przekłada się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów - wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland. W centrum miasta wolnej przestrzeni jest już poniżej 7%, a nowa podaż pozostaje symboliczna.

Od początku roku warszawski rynek biurowy skurczył się o około 150 tys. mkw.. Z rynku zniknęły głównie starsze obiekty przeznaczane do modernizacji lub zmiany funkcji. Tak znaczący spadek zasobów zanotowano dopiero po raz drugi w historii stołecznego rynku. W trzecim kwartale 2025 r. oddano do użytku jedynie 3,5 tys. mkw. nowej powierzchni w budynku przy ul. Pory 80 na Mokotowie, gdzie Stoen Operator otworzył swoją siedzibę.

Choć łączna podaż z ostatnich czterech kwartałów wyniosła 118 tys. mkw., eksperci przewidują, że większe ożywienie nastąpi dopiero w nadchodzącym roku. Obecnie w budowie znajduje się 152 tys. mkw., z czego większość powstaje w centralnych częściach miasta. Do największych projektów należą Upper One przy rondzie ONZ oraz V-Tower, którego modernizacja zakończy się pod koniec 2025 roku.

Mimo ograniczonej podaży, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. W trzecim kwartale podpisano umowy na 185 tys. mkw., co oznacza wzrost o 19% w porównaniu z poprzednim okresem. Ponad połowa transakcji dotyczyła lokalizacji centralnych.

Największą umowę najmu zawarto w budynku West Station II - poufny najemca przedłużył i rozszerzył kontrakt na 12,8 tys. mkw. W czołówce znalazł się też Luxmed, który wynajął 5,6 tys. mkw. w kompleksie West Warsaw Office.

Jak wskazuje BNP Paribas Real Estate Poland, liderem aktywności został sektor publiczny, który odpowiadał za ponad 17% całkowitego popytu. Coraz częściej instytucje państwowe przenoszą się do nowoczesnych obiektów biurowych, zwiększając konkurencję o atrakcyjne lokalizacje.

Brak dostępnych powierzchni w centrum sprawia, że coraz więcej firm decyduje się na przedłużenie umów lub przenosiny do alternatywnych dzielnic. Największym zainteresowaniem cieszą się ponownie Mokotów i okolice Alei Jerozolimskich.

- Duże podmioty, szukające biur powyżej 1,5–2 tys. mkw., mają dziś bardzo ograniczone możliwości - zauważa Małgorzata Fibakiewicz, starsza dyrektorka działu wynajmu powierzchni biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland. - Stąd rosnąca liczba renegocjacji, które stają się powszechnym rozwiązaniem wśród kluczowych najemców.

Nowe kontrakty stanowią obecnie ponad połowę (53%) całkowitego wolumenu transakcji. Przedłużenia obejmują blisko 40%, a przednajmy utrzymują się na poziomie 11%.

Wraz z ograniczoną podażą spada poziom pustostanów. Na koniec września 2025 r. wskaźnik wolnej powierzchni w Warszawie wyniósł 9,7%, co oznacza spadek o 1,1 p.p. kwartał do kwartału. W centrum współczynnik wynosi już tylko 6,9%, a na Służewcu - 18,8%.

Niższy poziom niewynajętych biur odnotowano także w starszych budynkach, które powoli odzyskują zainteresowanie najemców.

Pomimo malejącej liczby wolnych biur, stawki czynszów pozostają stabilne. Najlepsze lokalizacje w centrum oferują powierzchnie w cenie od 28 do 30 EUR/mkw. miesięcznie, natomiast w pozostałych rejonach miasta – od 14 do 18 EUR/mkw. Eksperci podkreślają, że jeśli trend niskiej podaży się utrzyma, wzrost czynszów w 2026 roku będzie nieunikniony.