Spada dostępność najlepszej powierzchni biurowej w Warszawie

Rośnie aktywność najemców biur w stolicy i zmniejsza się dostępność najlepszej powierzchni. W czwartym kwartale 2023 roku zostały podpisane umowy na 255 tys. mkw., podczas gdy w poprzednich trzech było to do 170 tys. mkw. – wynika z najnowszych danych CBRE.

W całym 2023 roku do użytku oddano 61,2 tys. mkw. przestrzeni do pracy, z czego 87 proc. było wynajęte już na koniec grudnia, co nie zdarzało się w ubiegłych latach. Miniony rok był także pierwszym, w którym odnotowano spadek podaży, związany m.in. z modernizacjami i przebudowami istniejących budynków.

– Dostępność nowoczesnej przestrzeni biurowej w stolicy, zwłaszcza w centrum, szybko się kurczy. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze, utrzymuje się relatywnie wysoka aktywność najemców, a tym samym popyt na biura w mieście. Wyraźny spadek pustostanów widzimy przede wszystkim w ścisłym centrum. Po drugie, rynek biurowy w Warszawie jest coraz bardziej dojrzały, w związku z czym pojedyncze starsze nieruchomości są stopniowo wyłączane z użytkowania w celu ich modernizacji czy adaptacji do innych funkcji. Choć aktywność deweloperów w ostatnim czasie nieco wzrosła, to cały czas powierzchnia oddawana do użytku nie nadąża za potrzebami biurowymi w stolicy. W efekcie w 2023 roku po raz pierwszy odnotowano spadek całkowitej podaży biurowej w mieście, który wyniósł 0,6 proc. – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań i analiz rynku w CBRE.

Łączna przestrzeń biurowa w Warszawie wynosi obecnie ponad 6,2 mln mkw. W całym 2023 roku do użytku oddano 61,2 tys. mkw. w czterech budynkach, z czego 87 proc. już w grudniu miało swoich najemców. Nie zrekompensowało to 63 tys. mkw. powierzchni budynków wykluczanych z podaży ze względu na modernizacje, przebudowy czy konwersje, wśród których są m.in. Warta, HOL1, Grójecka 5.

Wyższy apetyt na biura
Popyt na przestrzeń biurową w stolicy rośnie. W ostatnim kwartale 2023 roku sięgnął 255 tys. mkw., a więc znacznie więcej niż w poprzednich kwartałach minionego roku, w których wynosił 150-170 tys. mkw. Łącznie w 2023 roku podpisano umowy na 750 tys. mkw. powierzchni do pracy. Choć to mniej niż w rekordowym 2022 roku, to jednak w odniesieniu do lat 2020-2021, czyli czasu pandemii, widać znaczny wzrost. Większość (51 proc.) popytu stanowiły nowe umowy, renegocjacje dotychczasowych objęły 44 proc. zapotrzebowania. Największą aktywność najemców odnotowano w zachodniej części centrum miasta. Podpisano tu umowy obejmujące 22 proc. całkowitego popytu. Podobnie popularne było ścisłe centrum biznesowe (17 proc.) i Służewiec (15 proc.). Biura w Warszawie wynajmowały przede wszystkim sektory usług dla biznesu, IT, energetyczny oraz sektor publiczny.

Wzrosła także aktywność deweloperów na rynku. W budowie pozostaje około 237 tys. mkw. powierzchni, z czego średnio 32 proc. jest już wynajęte. Ruszają nowe projekty i modernizacje obiektów takich jak Skyliner II, Warta Tower, Vena czy Saski Crescent.

Pustostany w dół
Przestrzeń biurowa w Warszawie dostępna „od zaraz” wynosi 646,7 tys. mkw. Poziom pustostanów powoli spada i w całym mieście sięga obecnie 10,38 proc. Najbardziej widoczne jest to w centrum, gdzie jeszcze w pierwszym kwartale 2023 roku wynosił 10,2 proc., by na koniec roku zmniejszyć się do 8,5 proc. Natomiast najwięcej niewynajętych biur znajduje się na Służewcu, gdzie stanowią one ponad 20 proc. całej powierzchni do pracy.

– Wyższy popyt na biura w Warszawie i niższa dostępność powierzchni są jednymi z czynników wzrostu stawek czynszu. Średni koszt wzrósł o 4,2 proc. w ciągu roku do 20,64 euro za mkw. za miesiąc, a stawki za najlepsze powierzchnie w centrum zwiększyły się o 3,8 proc. rok do roku i wynoszą obecnie 27 euro za mkw. za miesiąc – dodaje Katarzyna Gajewska.