Ponad 1300 zł różnicy na metrze. Jakie mieszkania wybierają warszawiacy?

Sprzedaż nowych lokali w Warszawie utrzymuje się powyżej wieloletniej przeciętnej, a wybór dostępnych mieszkań nadal się powiększa. Jednocześnie do oferty trafiają nieruchomości z niższymi cenami. Różnica między wycenami całej puli a kwotami przypisanymi lokalom wybieranym przez kupujących przekracza już 1300 zł/m².

Z opracowania CBRE oraz Tabelaofert.pl wynika, że przeciętna stawka dla mieszkań debiutujących na warszawskim rynku w III kwartale 2026 r. wyniosła 16 722 zł/m². Wobec poprzedniego kwartału oznacza to obniżkę o 10,1%. Tak niskiej średniej dla nowo oferowanych lokali nie odnotowano od pierwszych trzech miesięcy 2024 r.

Na tym tle wyraźnie wyższe pozostają oczekiwania sprzedających dotyczące wszystkich dostępnych nieruchomości. Przeciętna wycena wynosiła 19 241 zł/m². Była niższa o 0,8% względem czerwca, ale przewyższała ubiegłoroczny poziom o 5,2%. Dla porównania wrześniowy wskaźnik inflacji wyniósł 4,1%.

Kupujący wybierali lokale wyceniane przeciętnie na 17 922 zł/m². To o 1319 zł/m² mniej od średniej obejmującej całą dostępną pulę. W tej grupie kwartalny spadek wyniósł 3,6%, natomiast roczny wzrost ograniczył się do 1,5%, pozostając poniżej inflacji. Podane kwoty opisują wyceny ofertowe nieruchomości, które sprzedano, a nie ostateczne ceny uzgodnione przy zawieraniu transakcji.

W okresie lipiec-wrzesień nabywców znalazło 4101 nowych mieszkań. Wynik przewyższył o 11,6% przeciętną kwartalną sprzedaż obliczoną dla pięcioletniego okresu. Łącznie przez dwanaście miesięcy objętych analizą sprzedano 15 937 lokali, co daje wzrost o 21,5% względem wcześniejszego porównywalnego okresu.

Raport CBRE pokazuje również, że kwartalna sprzedaż zwiększyła się o 6,8% wobec wyniku z okresu kwiecień-czerwiec, lecz była niższa o 1,2% względem analogicznego kwartału 2025 r. Poprawa względem poprzednich trzech miesięcy nie oznaczała więc wzrostu w każdym ujęciu. Źródło: raport CBRE.

Mimo utrzymującego się popytu liczba dostępnych nieruchomości ponownie wzrosła. Deweloperzy uruchomili sprzedaż 4481 lokali, czyli o 380 więcej, niż kupiono w analizowanym kwartale. Nowa podaż zmniejszyła się wprawdzie o 5,7% względem wcześniejszych trzech miesięcy, jednak nie zatrzymało to powiększania oferty. Wrzesień zakończył się pulą 16 883 dostępnych mieszkań, większą o 3,3% wobec stanu z czerwca.

Istotną część tej puli stanowią ukończone nieruchomości. Na odbiór przez nabywców czekało 3313 lokali, odpowiadających za 19,6% dostępnych mieszkań. Ich udział nieznacznie zmalał względem poprzedniego kwartału. Przez cztery kolejne kwartały mieścił się jednak w przedziale 19,6-20,5%, osiągając najwyższe wartości w dziesięcioletnim okresie. Wysoki odsetek ukończonych lokali wiąże się z finalizacją licznych budów na przełomie 2025 i 2026 r. oraz w następnych miesiącach.