Koszty hamują tempo wzrostu w sektorze biurowym

Niewielka nowa podaż powierzchni biurowej, która była o 42% niższa niż w analogicznym okresie 2021 roku w połączeniu z wysokim popytem ze strony najemców wpłynęły na dalszy spadek współczynnika pustostanów.

W sektorze biurowym coraz wyraźniej widoczne są konsekwencje niepewności odnośnie kosztów budowy i rosnących kosztów finansowania inwestycji, co znacząco wpływa na decyzje deweloperów.

W II kwartale 2022 roku do użytku oddano jedynie nieco ponad 35 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach dwóch projektów (Intaco Prime oraz SKYSAWA B). Biorąc pod uwagę pierwsze półrocze, stołeczny rynek biurowy zyskał zaledwie 129 000 m kw. nowej powierzchni, a na koniec czerwca 2022 roku zasoby biurowe w Warszawie przekroczyły 6,27 mln m kw.

„Należy zauważyć, że to już kolejny kwartał z niską nową podażą w Warszawie. Co więcej wolumen realizowanej obecnie w stolicy powierzchni biurowej jest najniższy od dekady. Inwestorzy coraz częściej wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych budów. Na koniec czerwca 2022 roku na etapie realizacji zidentyfikowano jedynie nieco ponad 251 000 m kw. powierzchni biurowej. Warto tutaj podkreślić, że jest to wynik niemal trzykrotnie niższy niż średnia podaż w budowie notowana w ciągu ostatnich pięciu lat. Spadkowy trend w ilości realizowanej powierzchni i wstrzymywanie rozpoczynania kolejnych budów mogą w przyszłości prowadzić do powstania luki podażowej na warszawskim rynku biurowym,” – komentuje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale Badań Rynku Knight Frank.

Do końca 2022 roku planowane jest oddanie do użytku tylko ok. 45% powierzchni obecnie realizowanej (112 000 m kw.), zaś pozostała część ma zostać dostarczona na rynek w latach 2023-2024. Ponad 60% podaży w budowie jest realizowana w lokalizacjach centralnych, gdzie największymi projektami są Varso Tower (69 000 m kw., HB Reavis) oraz The Bridge (46 800 m kw., Ghelamco), których oddanie zaplanowane jest odpowiednio na lipiec 2022 i koniec 2024 roku.

„Jeszcze nie tak dawne obawy o rezygnacji z biur w związku ze zmianą modeli pracy, nie mają odzwierciedlenia w decyzjach najemców. Wyniki sektora biurowego w tym ujęciu są bardzo optymistyczne. Wolumen popytu od początku 2022 roku wyniósł blisko 480 000 m kw. i był wyższy o ponad 92% w porównaniu do I połowy 2021 roku. Miniony kwartał z umowami zawartymi na ponad 212 000 m kw. również oznacza wzrost zainteresowania o ponad 53% w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku.,” – dodaje Izabela Dąbrowska, Associate Director w dziale Reprezentacji Najemcy Knight Frank.

Aktualnie najemcy najchętniej decydują się na wybór biura w strefie centralnej. W I połowie 2022 roku blisko 72% wynajętej powierzchni przypadło na strefy centralne, a kolejne miejsca, ze znacznie niższymi wynikami zajęły Służewiec (10%) oraz Aleje Jerozolimskie (8%).

Niemal połowę popytu przypadającego na sześć pierwszych miesięcy roku stanowiły nowe umowy najmu (ponad 48%), w tym 31% powierzchni przypadło na umowy typu pre-let. Transakcje oparte na renegocjacjach stanowiły 36,5%, a ekspansje nieco ponad 10,5%.

Niewielka nowa podaż oraz wysoki wolumen podpisanych umów spowodowały spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec czerwca 2022 roku kształtował się na poziomie 11,9%. W ofercie znajdowało się około 780 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej dostępnej od ręki. W porównaniu z końcem I kw. 2022 roku współczynnik pustostanów obniżył się o 0,3 pp. (spadek o 0,6 pp. r/r).

Wywoławcze stawki czynszu w Centralnym Obszarze Biznesu, w najlepszych budynkach biurowych kształtowały się na poziomie 20-25 EUR m kw. miesięcznie, w pozostałych lokalizacjach centralnych od 15 do 24 EUR m kw. miesięcznie. Poza centrum czynsze wyjściowe wynosiły od 10 do 16 EUR m kw. miesięcznie.

„Należy jednak podkreślić, że stabilność stawek czynszu dotyczy budynków istniejących. Natomiast projekty w budowie, których oddanie do użytkowania zaplanowane jest w najbliższych latach mogą być wyższe niż aktualne stawki wywoławcze. Będzie to ściśle związane z rosnącymi kosztami budowy, a więc wzrostem cen materiałów budowalnych i kosztów pracy, a także wzrostem kosztów obsługi kredytów budowalnych. Dodatkowo, wyraźnie zauważalny jest wzrost stawek eksploatacyjnych, z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów,” – dodaje Katarzyna Bojar.