Jak zaprojektować dom na małej, miejskiej działce? Poradnik Architekta
Projektowanie domu na małej, miejskiej działce to wyzwanie dla inwestorów. Ograniczenia przestrzenne sprawiają, że efektywne zagospodarowanie terenu oraz wybudowanie jak najbardziej funkcjonalnego budynku to dwa najważniejsze priorytety. Jednocześnie należy zwrócić uwagę na przestrzeganie przepisów prawa budowlanego i lokalnych wymogów planistycznych.
Miejskie działki zazwyczaj charakteryzują się ograniczoną przestrzenią, a często także nieregularnym kształtem. Zanim przystąpimy do podjęcia decyzji o zleceniu projektu indywidualnego lub zakupie projektu gotowego, powinniśmy zwrócić uwagę na takie aspekty jak: dostępność działki do mediów, sąsiedztwo innych budynków mieszkalnych, nasłonecznienie, analiza warunków gruntowych. Warto wykonać badania geotechniczne, aby upewnić się, że działka nie znajduje się na terenie podmokłym lub narażonym na osuwanie się ziemi. Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie, czy działka zlokalizowana jest na obszarze, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a także, czy jest zgodna z jego zapisami.
MPZP określa np.:
- przeznaczenie terenu i powierzchnię działki,
- maksymalną wysokość nieruchomości,
- infrastrukturę techniczną,
- odległość od drogi,
- odległość od sąsiednich działek,
- specyficzne wytyczne dotyczące elewacji budynku i proporcji bryły,
- kąt nachylenia dachu.
W przypadku małych, miejskich działek inwestor najczęściej może spotkać się z ograniczeniami dotyczącymi odległości od sąsiadujących budynków, co determinuje możliwą szerokość i długość domu. Miejscowy plan zagospodarowania technicznego może narzucać konieczność dostosowania wyglądu elewacji czy dachu do istniejącej zabudowy, co oznacza, że projekt domu z płaskim dachem może nie być akceptowany. Dlatego też tak ważne jest, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami, zanim przystąpi się do realizacji projektu. W sytuacji, gdy teren działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy o warunki zabudowy (WZ).
Jednym z najważniejszych czynników, które trzeba uwzględnić przy projektowaniu domu na małej działce, są przepisy Prawa budowlanego regulujące odległości budynku od granic działki. Ma to szczególne znaczenie dla kształtu i rozmiarów planowanej nieruchomości. Budynek jednorodzinny na działce budowlanej należy usytuować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż:
- 4 metry – dotyczy to budynków zwróconych ścianą z oknami lub ścianą z drzwiami w stronę
granicy działki,
- 3 metry – dotyczy budynków zwróconych ścianą bez okien lub ścianą bez drzwi w stronę granicy
działki.
Co więcej, w zabudowie jednorodzinnej, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość, dopuszcza się budowę domu ścianą bez okien lub ścianą bez drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej. Jednak usytuowanie budynku w taki sposób będzie powodować objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu. Chcąc uzyskać maksymalną dopuszczalną szerokość budynku i biorąc pod uwagę odległości od granicy działki, to od szerokości działki należy odjąć od 6 do 8 metrów.
Uwaga: W przypadku działki miejskiej sąsiednie budynki mogą ograniczać nasłonecznienie wnętrz, dlatego ważne jest przemyślane rozmieszczenie okien. Warto maksymalnie wykorzystać przeszklenia od strony południowej i zachodniej, gdzie nasłonecznienie jest największe.
Tak jak już wspominaliśmy, głównym wyzwaniem przy projektowaniu domu na małą działkę miejską jest ograniczona powierzchnia zabudowy. Najpopularniejsze rozwiązania projektowe obejmują: domy parterowe, domy piętrowe, domy z poddaszem użytkowym. Poniżej pokrótce opiszemy te trzy opcje.
Dom parterowy to konstrukcja, która mieści wszystkie pomieszczenia na jednej kondygnacji. Choć domy parterowe są wybierane najczęściej na działki o większej powierzchni, to odpowiednio zaprojektowany budynek tego typu może być także opcją w przypadku małych działek miejskich. Jednak przy projektowaniu domu parterowego na niewielkiej działce trzeba pamiętać o tym, że zajmuje on stosunkowo dużą powierzchnię zabudowy – w porównaniu do domów piętrowych czy domów z poddaszem użytkowym. Najważniejsze jest więc, aby odpowiednio rozplanować układ pomieszczeń.
Dom piętrowy to dobry wybór, jeśli powierzchnia działki jest ograniczona, a inwestor chce uzyskać większą powierzchnię użytkową bez równoczesnego zajmowania miejsca na gruncie. Dom piętrowy pozwala m.in. na umieszczenie strefy dziennej na parterze, a strefy prywatnej (sypialni, pokojów dziecięcych, łazienek) na piętrze. W kontekście budowy domu piętrowego na małej działce należy zwrócić uwagę zwłaszcza na rozmieszczenia okien, aby zapewnić odpowiednie doświetlenie wnętrza, szczególnie w sytuacji, gdy sąsiednie budynki mogą ograniczać dostęp do naturalnego światła.
Trzecią opcją jest dom z poddaszem użytkowym. Tego typu konstrukcje łączą w sobie cechy zarówno domów parterowych, jak i piętrowych, oferując bardziej kompaktową formę niż dom piętrowy, a jednocześnie większą funkcjonalność niż dom parterowy. Projekty domów z poddaszem użytkowym są więc jedną z najlepszych opcji w przypadku małych działek miejskich – poddasze pozwala na efektywne wykorzystanie przestrzeni w pionie bez zwiększania powierzchni zabudowy. Warto jednak zwrócić uwagę na wysokość nieruchomości oraz na kąty nachylenia dachu, które mogą ograniczać swobodne aranżowanie pomieszczeń na poddaszu. Istotne jest zwłaszcza rozmieszczenie okien dachowych, aby zapewnić wystarczającą ilość światła dziennego.
Uwaga: Na małej działce również warto rozważyć budowę domu z piwnicą, szczególnie w sytuacji, gdy powierzchnia zabudowy jest bardzo ograniczona. Piwnica może pełnić funkcje pralni czy dodatkowego pomieszczenia rekreacyjnego.
Przed wyborem projektu domu – analiza terenu i zapisów MPZP
Miejskie działki zazwyczaj charakteryzują się ograniczoną przestrzenią, a często także nieregularnym kształtem. Zanim przystąpimy do podjęcia decyzji o zleceniu projektu indywidualnego lub zakupie projektu gotowego, powinniśmy zwrócić uwagę na takie aspekty jak: dostępność działki do mediów, sąsiedztwo innych budynków mieszkalnych, nasłonecznienie, analiza warunków gruntowych. Warto wykonać badania geotechniczne, aby upewnić się, że działka nie znajduje się na terenie podmokłym lub narażonym na osuwanie się ziemi. Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie, czy działka zlokalizowana jest na obszarze, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a także, czy jest zgodna z jego zapisami.
MPZP określa np.:
- przeznaczenie terenu i powierzchnię działki,
- maksymalną wysokość nieruchomości,
- infrastrukturę techniczną,
- odległość od drogi,
- odległość od sąsiednich działek,
- specyficzne wytyczne dotyczące elewacji budynku i proporcji bryły,
- kąt nachylenia dachu.
W przypadku małych, miejskich działek inwestor najczęściej może spotkać się z ograniczeniami dotyczącymi odległości od sąsiadujących budynków, co determinuje możliwą szerokość i długość domu. Miejscowy plan zagospodarowania technicznego może narzucać konieczność dostosowania wyglądu elewacji czy dachu do istniejącej zabudowy, co oznacza, że projekt domu z płaskim dachem może nie być akceptowany. Dlatego też tak ważne jest, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami, zanim przystąpi się do realizacji projektu. W sytuacji, gdy teren działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy o warunki zabudowy (WZ).
Projekt domu a odległość budynku od granicy działki
Jednym z najważniejszych czynników, które trzeba uwzględnić przy projektowaniu domu na małej działce, są przepisy Prawa budowlanego regulujące odległości budynku od granic działki. Ma to szczególne znaczenie dla kształtu i rozmiarów planowanej nieruchomości. Budynek jednorodzinny na działce budowlanej należy usytuować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż:
- 4 metry – dotyczy to budynków zwróconych ścianą z oknami lub ścianą z drzwiami w stronę
granicy działki,
- 3 metry – dotyczy budynków zwróconych ścianą bez okien lub ścianą bez drzwi w stronę granicy
działki.
Co więcej, w zabudowie jednorodzinnej, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość, dopuszcza się budowę domu ścianą bez okien lub ścianą bez drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej. Jednak usytuowanie budynku w taki sposób będzie powodować objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu. Chcąc uzyskać maksymalną dopuszczalną szerokość budynku i biorąc pod uwagę odległości od granicy działki, to od szerokości działki należy odjąć od 6 do 8 metrów.
Uwaga: W przypadku działki miejskiej sąsiednie budynki mogą ograniczać nasłonecznienie wnętrz, dlatego ważne jest przemyślane rozmieszczenie okien. Warto maksymalnie wykorzystać przeszklenia od strony południowej i zachodniej, gdzie nasłonecznienie jest największe.
Dom parterowy, piętrowy czy z poddaszem użytkowym?
Tak jak już wspominaliśmy, głównym wyzwaniem przy projektowaniu domu na małą działkę miejską jest ograniczona powierzchnia zabudowy. Najpopularniejsze rozwiązania projektowe obejmują: domy parterowe, domy piętrowe, domy z poddaszem użytkowym. Poniżej pokrótce opiszemy te trzy opcje.
Dom parterowy to konstrukcja, która mieści wszystkie pomieszczenia na jednej kondygnacji. Choć domy parterowe są wybierane najczęściej na działki o większej powierzchni, to odpowiednio zaprojektowany budynek tego typu może być także opcją w przypadku małych działek miejskich. Jednak przy projektowaniu domu parterowego na niewielkiej działce trzeba pamiętać o tym, że zajmuje on stosunkowo dużą powierzchnię zabudowy – w porównaniu do domów piętrowych czy domów z poddaszem użytkowym. Najważniejsze jest więc, aby odpowiednio rozplanować układ pomieszczeń.
Dom piętrowy to dobry wybór, jeśli powierzchnia działki jest ograniczona, a inwestor chce uzyskać większą powierzchnię użytkową bez równoczesnego zajmowania miejsca na gruncie. Dom piętrowy pozwala m.in. na umieszczenie strefy dziennej na parterze, a strefy prywatnej (sypialni, pokojów dziecięcych, łazienek) na piętrze. W kontekście budowy domu piętrowego na małej działce należy zwrócić uwagę zwłaszcza na rozmieszczenia okien, aby zapewnić odpowiednie doświetlenie wnętrza, szczególnie w sytuacji, gdy sąsiednie budynki mogą ograniczać dostęp do naturalnego światła.
Trzecią opcją jest dom z poddaszem użytkowym. Tego typu konstrukcje łączą w sobie cechy zarówno domów parterowych, jak i piętrowych, oferując bardziej kompaktową formę niż dom piętrowy, a jednocześnie większą funkcjonalność niż dom parterowy. Projekty domów z poddaszem użytkowym są więc jedną z najlepszych opcji w przypadku małych działek miejskich – poddasze pozwala na efektywne wykorzystanie przestrzeni w pionie bez zwiększania powierzchni zabudowy. Warto jednak zwrócić uwagę na wysokość nieruchomości oraz na kąty nachylenia dachu, które mogą ograniczać swobodne aranżowanie pomieszczeń na poddaszu. Istotne jest zwłaszcza rozmieszczenie okien dachowych, aby zapewnić wystarczającą ilość światła dziennego.
Uwaga: Na małej działce również warto rozważyć budowę domu z piwnicą, szczególnie w sytuacji, gdy powierzchnia zabudowy jest bardzo ograniczona. Piwnica może pełnić funkcje pralni czy dodatkowego pomieszczenia rekreacyjnego.
Komentarze
Brak wpisów.