Ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną wolniej niż te na pierwotnym

Ceny mieszkań od kilku miesięcy utrzymują się na zbliżonym poziomie, co w obecnej sytuacji makroekonomicznej oznacza, że realnie spadły. Porównania do poziomów sprzed roku zdają się przeczyć tej tezie. W listopadzie wzrost dla całej Polski liczony rok do roku wyniósł 8% na wtórnym i 11% na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Co ciekawe, w 4 miastach wojewódzkich droższe były mieszkania z drugiej ręki.

Jeśli popatrzymy na dane ze wszystkich ofert sprzedaży na Otodom, to średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniach z rynku wtórnego jest niższa od tej dla rynku pierwotnego. W listopadzie 2022 r. wynosiła średnio 10,3 tys. zł/mkw. na rynku pierwotnym i 9,6 tys. zł/mkw. na wtórnym.

Utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych spowodowały, że nieruchomości sprzedają się wolniej. To również jest zapewne przyczyną lekkich korekt cen.

– Od zakończenia wakacji na rynku wtórnym odnotowaliśmy minimalne spadki: o 0,2% we wrześniu i o 0,4% w październiku. Listopad przyniósł jednak wyrównanie i wzrost o 0,2%. I choć miesiąc do miesiąca różnica jest praktycznie niezauważalna, to w ujęciu rocznym wzrost cen mieszkań z drugiej ręki wyniósł aż 8% – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

W porównaniu do cen sprzed roku mieszkania od deweloperów zdrożały bardziej, bo o 11%. Pozytywną informacją może być natomiast to, że ceny w inwestycjach deweloperskich, które w ostatnim miesiącu trafiły do sprzedaży na 7 największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) praktycznie nie wzrosły. Cena średnia dla wszystkich mieszkań oferowanych na koniec listopada br. na rynku pierwotnym była natomiast niższa niż we wrześniu o 1,4%.

Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich
Choć poszczególne z 18 miast różnią się od siebie istotnie wielkością oferty, cenami czy specyfiką rynku, to jak podaje Otodom w większości z nich dynamika wzrostu cen jest większa na rynku pierwotnym. W większości również średnia cena metra kwadratowego jest wyższa w przypadku mieszkań od deweloperów. Są jednak 4 wyjątki. W Gdańsku, Krakowie, Rzeszowie i Warszawie ceny ofertowe mieszkań dostępnych w sprzedaży na rynku wtórnym były w listopadzie 2022 r. wyższe niż te na pierwotnym. Największą, ponad 9% różnicę widać było w Rzeszowie, gdzie średnia cena mieszkań z rynku wtórnego wyniosła 8,7 tys. zł/mkw. Równie imponujące wydają się ceny na rynku w Gdańsku, gdzie mieszkania z drugiej ręki były o 1000 zł droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy niż te od deweloperów.

W żadnym z tych miast ceny na rynku wtórnym nie urosły jednak tak szybko jak w Gorzowie Wielkopolskim. W ujęciu rocznym wzrost cen używanych mieszkań wyniósł aż 22%. Co ciekawe, wśród całej osiemnastki to właśnie w Gorzowie Wielkopolskim można kupić mieszkania najtaniej. Jest też jedynym miastem w całej stawce gdzie i na pierwotnym i na wtórnym rynku średnia cena nie przekracza 7 tys. zł/mkw.

– Tak duży wzrost w Gorzowie może wynikać z małej bazy ofert. W listopadzie w serwisie Otodom było zaledwie 636 ogłoszeń sprzedaży mieszkań w tym mieście, gdy w Warszawie baza do wyliczenia średniej wynosiła ponad 14 tys. A w Krakowie ponad 7 tys. – komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.
Na rynku pierwotnym w listopadzie br. w 11 z 18 miast zanotowano aż dwucyfrowe wzrosty. Liderem pod tym względem jest Olsztyn, gdzie po 20% podwyżce mieszkania od deweloperów sprzedawane są średnio po 9,4 tys. zł/mkw. W czołówce cen natomiast pozostaje Warszawa, Kraków i Gdańsk ze średnimi cenami wynoszącymi odpowiednio: 13,3 tys. zł/mkw., 11,9 zł/mkw. i 11,8 tys. zł/mkw. Jedynym w całej stawce miastem gdzie w porównaniu do listopada 2021 r. zapłacić trzeba było mniej, była Zielona Góra, ale i tam spadek rzędu 0,6% jest raczej kosmetyczny.