10 lat temu wynajem mieszkań był o połowę tańszy. A ceny po pandemicznych obniżkach zaczynają rosnąć

W ostatniej dekadzie czynsze najmu mieszkań wzrosły we wszystkich miastach wojewódzkich. Najdroższy pozostaje wynajem w Warszawie, gdzie czynsz na koniec 2020 roku wyniósł 52 zł za mkw.

W tym samym czasie w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi czynsz kosztował ponad 40 zł za mkw. We wskazanych miastach, poza Warszawą, w ciągu dekady czynsze wzrosły przeciętnie o połowę. Pandemia nie pozostała bez wpływu na wynajem. Czynsze spadły we wszystkich miastach, choć aktualnie trend wyhamował i ceny znowu rosną – wynika z analizy CBRE. Eksperci firmy wskazują, że rosnące koszty wynajmu wpływają na popularyzację najmu instytucjonalnego.

- Z badania, które przeprowadziliśmy we wrześniu ubiegłego roku wynikało, że w Polsce mieszkania wynajmują głównie młodzi. Co czwarta osoba w wieku od 18 do 34 lat wynajmuje lokum. Co więcej, młodzi częściej niż starsi zwracają uwagę na standard wykończenia. Wcześniej na rynku najmu najczęściej pojawiały się dość przypadkowe mieszkania, czy to otrzymane w spadku, kupione jako przyszłe mieszkanie dla dzieci, czy nabyte w celu skorzystania z ulgi podatkowej. Również umeblowanie i wyposażenie tych lokali zwykle było dobrane przypadkowo lub pozostawało po poprzednich mieszkańcach. Pojawienie się na rynku na masową skalę indywidualnych inwestorów spowodowało, że standard oferowanych mieszkań jest obecnie znacznie lepszy niż dekadę wcześniej. To wpływa oczywiście na cenę – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE.

Według danych NBP w ostatniej dekadzie czynsze najmu mieszkań wzrosły we wszystkich miastach wojewódzkich, przy czym wzrost czynszów wyraźnie przyspieszył po 2015 roku. Najdroższy pozostaje wynajem mieszkania w Warszawie, gdzie czynsz wzrósł z 46 zł za mkw. na koniec 2010 roku, do 52 zł za mkw. na koniec 2020 roku. W tym samym czasie w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi czynsze wzrosły z poziomu poniżej 30 zł za mkw. do ponad 40 zł za mkw. Porównanie dynamiki zmian czynszów wskazuje, że liderami wzrostów była grupa największych rynków z wyłączeniem Warszawy – czynsze są tu przeciętnie o połowę wyższe, niż były dziesięć lat temu. W stolicy czynsze wyjściowo były wysokie, więc relatywnie wzrosły w mniejszym stopniu – przez 10 lat o 13%.

Pandemia a rynek najmu
We wszystkich miastach wojewódzkich zaobserwowano w 2020 roku efekty pandemii – czynsze spadły, jednak już w pierwszej połowie 2021 roku ta tendencja wyhamowała i na największych rynkach czynsze ofertowe zaczęły rosnąć. W dużych miastach typowy wzrost w pierwszej połowie 2021 roku mieścił się w zakresie 2-3%, choć są lokalizacje, gdzie wzrost przekroczył 5%. Na większości dużych rynków poziomy czynszu sprzed pandemii nie zostały jednak jeszcze osiągnięte, a są i takie miasta, gdzie czynsze nadal maleją.

- Interesująco wygląda sytuacja w mniejszych miastach wojewódzkich, które odznaczały się stosunkowo dynamicznym wzrostem czynszów w minionym dziesięcioleciu, bo nawet o 40%, i które relatywnie łagodnie odczuły pierwsze uderzenie pandemii. Może to wynikać z tego, że to w dużych miastach, a nie w tych mniejszych, nastąpił większy odpływ najemców. Był on związany zarówno z charakterystyką samych najemców, bo byli to głównie studenci i osoby pochodzące spoza danego miasta, oraz z ich miejscem zatrudnienia, ponieważ często dotyczył osób zatrudnionych w branżach najsilniej dotkniętych pandemią lub przeciwnie - w pełni przygotowanych na pracę zdalną – opisuje Agnieszka Mikulska.

Popularyzacja najmu instytucjonalnego
W ostatnim dziesięcioleciu malejące stopy procentowe spowodowały, że inwestycyjnym zakupem mieszkań zainteresowali się, na skalę wcześniej niespotykaną, inwestorzy indywidualni. To wpłynęło na podniesienie standardu oferowanych mieszkań, rośnie też profesjonalizacja rynku. Najemcy zwykle nie muszą się obawiać, że właściciel nieoczekiwanie będzie potrzebował mieszkania lub nie będzie respektował ustaleń. Coraz częściej nawet ogłoszenia o wynajmie mieszkań zawierają starannie przygotowane zdjęcia. Profesjonalizacja obejmuje również formalne umowy i wychodzenie najmu z szarej strefy. Na rynku pojawiły się także wyspecjalizowane agencje zarządzające mieszkaniami prywatnych inwestorów.

Całkowitą rewolucją, choć jeszcze w małym stopniu kształtującą bieżącą sytuację rynku najmu, stało się natomiast pojawienie się nowej formy najmu – oferowanego przez inwestorów instytucjonalnych. Pod koniec minionej dekady zmieniło się także otoczenie prawne, poprzez wprowadzenie instytucji najmu instytucjonalnego, w którym prawa lokatora są w większym stopniu zrównoważone z prawami właściciela mieszkania.