Elastyczne powierzchnie biurowe- trend czy rewolucja na rynku?

2018.12.27

200.000 m2. Tyle powierzchni biurowej w Polsce zajmują już firmy oferujące elastyczną powierzchnię biurową. Szacuje się, że ten segment rynku rośnie o 20-25% w skali roku.

Jak wiele trendów na rynku biurowym, również ten narodził się w USA. O skali rozwoju segmentu świadczy fakt, że aż 50% wszystkich powierzchni elastycznych w Stanach Zjednoczonych została uruchomiona w okresie ostatnich 3 lat. Tylko w I połowie 2018 r. inwestorzy oddali tam do użytku niespełna 280 tys. m2 nowej elastycznej powierzchni biurowej, a zasoby w samym Nowym Jorku wynoszą ponad 1 mln 100 tys. m2.

W czym rzecz? Czy przestrzenie coworkingowe i biura serwisowane to wysoka fala, która z czasem opadnie? A może trwale zmienią strukturę rynku powierzchni biurowych w miastach? W jaki sposób elastyczne biura wpływają na rozwój biznesu w Polsce?

Rynek. Kto jest, kto będzie?

Ostatnie miesiące to czas intensywnej ekspansji dużych, międzynarodowych marek coworkingowych, takich jak WeWork, New Work Offices, Brain Embassy, BeYOURSeLF Solution Space czy Spaces (marka należąca do Regus). Operatorami elastycznych powierzchni biurowych są również deweloperzy – np. Ghelamco (The Heart Warsaw) czy HB Reavis (HubHub). Najwięksi gracze na rynku decydują się na zajmowanie dużych powierzchni w nowych budynkach klasy A. Inwestują duże środki w aranżację, tworząc nowoczesne, atrakcyjne przestrzenie. – Najwięksi operatorzy elastycznych powierzchni biurowych w Polsce rozwijają się w imponującym tempie. Ich oferta ma wiele atutów, takich jak wysoki standard powierzchni i aranżacji, jakość świadczonych usług czy renoma wynikająca ze znanej, międzynarodowej marki. Są elastyczni, zwłaszcza w podejściu do kluczowych klientów. Dzięki tej strategii najwięksi najemcy mogą liczyć na bardzo konkurencyjne propozycje – mówi Wojciech Zebura, Dyrektor warszawskiego biura Nuvalu, wiodącej polskiej firmy doradzającej klientom na rynku nieruchomości komercyjnych. Jak na ekspansję największych rynkowych graczy reagują lokalni operatorzy? Szukając nisz zagospodarowują powierzchnie zwalniane przez firmy przenoszące się do nowych, A-klasowych lokalizacji. Renegocjują warunki najmu i przekształcają je w elastyczne biura lub strefy coworkingowe, adresując swoją ofertę do klientów o innym profilu. Czas pokaże, na ile skutecznie. 


Ekspansja operatorów powierzchni elastycznych ma kluczowy wpływ na kształt rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w Warszawie. Najbliższy rok to czas istotnie obniżonej podaży na rynku biurowym. Wynika to z faktu, że większość powstających obecnie biurowców (w budowie jest ok. 700.000 m2 nowej powierzchni) zostanie oddanych do użytku najwcześniej pod koniec 2019 r. lub w 2020 r. Równocześnie popyt nie maleje, wręcz przeciwnie – odnotowuje stały wzrost. Oznacza to problemy z dostępnością powierzchni biurowej. Duża aktywność operatorów powierzchni elastycznej i spektakularne transakcje najmu kolejnych powierzchni sprawiają, że podaż wolnej powierzchni dla pozostałych najemców jest jeszcze bardziej ograniczona. To paradoksalnie może zwiększyć popyt na powierzchnie elastyczne – operatorzy w związku ze skokowym rozwojem dysponują wciąż dużym procentem niezagospodarowanych powierzchni (sięgającym nawet 50%). Mogą z nich skorzystać ci, którzy nie mogą znaleźć docelowego biura ze względu na ograniczoną podaż na rynku.

Najwięksi operatorzy powierzchni elastycznych to duży i atrakcyjny klient dla deweloperów. Stali się oni się naturalnym najemcą w nowych budynkach biurowych, często zajmują znaczny procent ich powierzchni. Inwestycja w takie przestrzenie ma swoją specyfikę. Koszty wejścia są wysokie, jest to związane z dużymi nakładami na aranżację wnętrz. Duża rotacja użytkowników ponadto sprawia, że powierzchnia szybciej się zużywa i wymaga częstszych remontów. Jednak rosnąca popularność takiej formy korzystania z biur zachęca firmy świadczące takie usługi do dalszego inwestowania. - Sektor BPO/SSC/IT/R&D był dotąd niekwestionowanym liderem najmu powierzchni biurowej w Polsce. Pojawił się nowy istotny podmiot - operatorzy elastycznej powierzchni, którzy w krótkim czasie stali się bardzo ważnym klientem dla deweloperów. – dodaje Wojciech Zebura.

Klienci. Kto korzysta z powierzchni elastycznych i dlaczego?

Czas obalić stereotyp, który został sformułowany przed laty. Grupa klientów elastycznych powierzchni biurowych nie opiera się już na freelancerach i startupach. Owszem, wciąż korzystają z coworkingów, ponieważ w naturalny sposób odpowiadają ich potrzebom – zapewniają elastyczność i możliwość szybkiej reakcji na zmianę zapotrzebowania na wynajem powierzchni. Źródła boomu ostatnich lat tkwią jednak gdzie indziej. Z elastycznych biur coraz częściej korzystają również średnie i duże firmy, które wynajmują jednorazowo kilkanaście lub kilkadziesiąt stanowisk. Dlaczego? Powodów jest wiele. Powierzchnie coworkingowe dają możliwość szybkiej odpowiedzi na potrzeby rozwojowe firmy. Zmiana biura przedsiębiorstwa na większe to długotrwały proces, na który czasem nie można czekać. Biznes przyspieszył - kto nie nadąża za tempem zmian, traci przewagę konkurencyjną. Dlatego coraz częściej nowi pracownicy i całe zespoły są relokowane do biur elastycznych. Ta formuła sprawdza się również w pracy projektowej, do której zatrudniani są pracownicy kontraktowi. Zajmują przestrzeń w strefie coworkingowej na czas określony ramami realizowanego projektu. Proste, szybkie i skuteczne rozwiązanie.

Operatorzy elastycznych powierzchni biurowych dostali do rąk bardzo silne narzędzie wsparcia sprzedaży, wynikające ze zmian regulacji w obszarze rachunkowości. Dotąd najem powierzchni biurowej był ujmowany w kosztach bieżących przedsiębiorstw. Od 1 stycznia 2019 r. spółki stosujące Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej muszą wykazać w bilansach umowy najmu dłuższe niż 12 miesięcy jako zobowiązania (standard MSSF 16). Regulacja dotyczy spółek notowanych na giełdzie, banków oraz oddziałów międzynarodowych korporacji raportujących według standardu MSSF. Długoterminowe umowy najmu będą oznaczały duże zobowiązania w bilansie oraz podniesienie efektywnej stopy zadłużenia, dlatego prawdopodobnie część firm bardziej przychylnym okiem spojrzy na ofertę operatorów powierzchni elastycznej, oferujących umowy krótkoterminowe. Ponadto standard MSSF 16 nie dotyczy umów, których przedmiotem nie jest konkretna, określona powierzchnia, a liczba wynajmowanych stanowisk pracy. To kolejny argument na rzecz korzystania z elastycznych biur.

Firmy zarządzające powierzchniami elastycznymi rozwijają swoją ofertę w kierunku świadczenia kompleksowych usług dla najemców. Przekształcają się często w inkubatory przedsiębiorczości – proponują wsparcie księgowe, usługi wirtualnego biura, wsparcie IT czy ułatwiają dostęp do finansowania inwestycji.

Nowi trendsetterzy

Jednym z kluczowych atutów nowych przestrzeni coworkingowych jest atrakcyjne wnętrze. Operatorzy nie oszczędzają na aranżacji, ponieważ wiedzą, że odpowiednia estetyka to jeden z najsilniejszych magnesów przyciągających klientów. Priorytetem w aranżacji jest motyw, który stoi u podstaw sukcesu coworków: elastyczność. – Wnętrza oprócz odpowiedniej estetyki muszą zapewniać maksymalną funkcjonalność i wydajność. Są wyposażone w hot desks z wszystkimi niezbędnymi przyłączami i ładowarkami, budki telefoniczne umożliwiające spokojne prowadzenie rozmów czy mobilne mikrosale spotkań. Dzięki systemowi ruchomych ścianek działowych i mobilnym sprzętom multimedialnym można w krótkim czasie zaaranżować salę do przeprowadzenia prezentacji, a gdy nie jest już potrzebna – oddać tą przestrzeń innym użytkownikom. Możliwości są nieograniczone – mówi Monika Szawernowska, która kieruje warszawską pracownią architektoniczną Concept Space. Nowoczesne coworki to również liderzy wykorzystania najnowocześniejszych rozwiązań technologicznych z obszaru smart office. Operatorzy udostępniają swoim najemcom aplikacje mobilne, dzięki którym można dokonywać rezerwacji miejsc czy sal konferencyjnych. Inwestują również w dobrze wyposażone strefy relaksu. Można w nich stać przy stole z dobrą kawą w dłoni, siedzieć na krześle czy hockerze albo leżeć na materacu lub hamaku – dla każdego znajdzie się odpowiednie miejsce. W chwili przerwy pracownicy mogą skorzystać z playroomu, ścianki wspinaczkowej czy piłkarzyków. Architekci aranżując wnętrza przestrzeni coworkingowych wykorzystują dużo materiałów naturalnych, takich jak kamień czy drewno, które poprawiają samopoczucie. Dbają również o odpowiednie oświetlenie.

Co dalej?

– Liczba firm wynajmujących elastyczną powierzchnię biurową w samej Warszawie wynosi niespełna 50. Na rynku nie ma miejsca dla tylu operatorów, dlatego w najbliższych latach można spodziewać się fuzji, konsolidacji, bankructw i przejęć. Zostanie kilkanaście najsilniejszych podmiotów oraz kilka niszowych, świadczących usługi dla klientów o innym profilu potrzeb niż odbiorcy dużych, międzynarodowych sieci – prognozuje Michał Kubicz.

Jak na rozwój elastycznych biur może wpłynąć zmiana koniunktury? Paradoksalnie, ewentualny kryzys gospodarczy wcale nie musi osłabić operatorów takich powierzchni. W niepewnych czasach elastyczne formy najmu mogą dodatkowo zyskać na popularności ze względu na krótkoterminowe umowy, a co za tym idzie – niższe zobowiązania.

Rosnąca popularność i dostępność powierzchni coworkingowych może być również traktowana jako dodatkowy impuls rozwojowy dla biznesu. Młode firmy, które rozpoczynają działalność, mogą na bieżąco dostosowywać zajmowaną powierzchnię biurową do potrzeb. Nie stają przed koniecznością zawierania długoletnich umów najmu, które nie są dla nich komfortowe ze względu na ograniczoną przewidywalność rozwoju struktur ich organizacji w fazie początkowego wzrostu. Im mniej ryzyka, tym większa śmiałość w podejmowaniu decyzji. Kto wie, może dzięki dostępowi do elastycznych biur niebawem dowiemy się o nowych, spektakularnych inicjatywach, które zawojują rynek?

Źródło: Nuvalu Polska

Komentarze

Brak wpisów.

Napisz komentarz

Komentujesz jako gość.