50 m² w Warszawie kosztuje 103 pensje - dostępność mieszkań w Polsce i Europie

W III kwartale 2025 roku w większości dużych polskich miast ceny mieszkań średniej wielkości (35–60 m²) spadły, przy czym największa obniżka dotyczyła Gdyni. Warszawa pozostaje liderem pod względem kosztów nieruchomości, wymagając zakupu 50-metrowego mieszkania w przeliczeniu na 103 średnie pensje.

Analiza ofertowych cen mieszkań w 17 dużych polskich miastach wykazała wyraźne różnice. Średnia cena 50-metrowego mieszkania w Gdyni wynosi 585 tys. zł, w Częstochowie 350 tys. zł, a w Warszawie 837 tys. zł. Stawki za metr kwadratowy wahają się od 7 000 zł w Częstochowie do 16 731 zł w Warszawie, przy czym w większości miast cena metra przekroczyła 10 000 zł/m². Wyjątki stanowią Radom (7 847 zł/m²), Sosnowiec (7 272 zł/m²) i Częstochowa.

Do grupy miast bliskich „dziesięciotysięcznikom” należą Toruń (9 778 zł/m²), Łódź (9 166 zł/m²) i Bydgoszcz (9 000 zł/m²). W segmencie mieszkań o powierzchni 50 m² najwyższe stawki obowiązywały w Warszawie (837 tys. zł), Krakowie (770 tys. zł) i Gdańsku (675 tys. zł). W najtańszych lokalizacjach - Radomiu, Sosnowcu i Częstochowie ceny wynosiły od 350 do 390 tys. zł.

W porównaniu z II kwartałem 2025 r., mieszkania średniej wielkości potaniały w 9 z 17 badanych miast, od -4,7% w Gdyni do -0,1% w Poznaniu. W 7 miastach ceny wzrosły - od +0,4% w Lublinie do +6,2% w Radomiu, natomiast w Rzeszowie pozostawały bez zmian. Spadki dotyczyły również małych mieszkań (do 35 m²) w 9 miastach i dużych powyżej 60 m² w 10 miastach. Największy spadek małych lokali odnotowano w Białymstoku (-6,4%), a największy wzrost w Sosnowcu (+8,2%). Średnie mieszkania najwięcej straciły na wartości w Gdyni (-4,7%), a zyskały w Sosnowcu (+2,5%). Duże lokale najwięcej potaniały w Szczecinie (-4,6%), a wzrosły w Radomiu (+4,3%).

Mimo kwartalnych obniżek, ceny mieszkań w większości miast pozostają wyższe niż przed rokiem, a rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi nie prognozuje głębszych spadków. - W IV kwartale spodziewana jest stabilizacja cen w przedziale od –1% do +2% kwartał do kwartału, z lokalnymi odchyleniami. Może pojawić się umiarkowany wzrost nowych ofert, ale poziomy cenowe w większości pozostaną niższe niż rok temu - prognozuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Stawki za 1 m² różnią się w zależności od powierzchni lokalu. W Warszawie w III kwartale 2025 r. metr małego mieszkania (do 35 m²) kosztował ponad 19 tys. zł, a duże mieszkania (powyżej 60 m²) w przeliczeniu na metr były droższe niż lokale średnie. Podobny trend zaobserwowano w Gdyni i Częstochowie. W Sosnowcu natomiast metr małego mieszkania (6 967 zł) był tańszy niż średniego (7 272 zł).

Warszawa należy do najdroższych stolic Europy pod względem dostępności mieszkań. Zakup 50-metrowego lokalu wymaga 103 średnich pensji, a gorzej jest jedynie w Bratysławie (125) i Pradze (152). Najtrudniej dostępne są mieszkania w Lizbonie (157 pensji), a najłatwiej w Brukseli (54 pensje), na Cyprze (65) i na Łotwie (66).

Większość Polaków finansuje zakup mieszkania kredytem hipotecznym, przy minimalnym wkładzie własnym 10%, który w zależności od miasta waha się od 35 tys. zł w Częstochowie do prawie 85 tys. zł w Warszawie dla mieszkania 50 m².