Rekordowy spadek nowej podaży biurowej poza Warszawą
Na początku 2025 roku regionalne rynki biurowe w Polsce odnotowały wyraźne spowolnienie, zarówno pod względem nowej podaży, jak i aktywności najemców. Choć wolumen transakcji wzrósł względem poprzedniego roku, to rynek mierzy się z wyzwaniami związanymi z nadpodażą nowoczesnych biur i rosnącym współczynnikiem pustostanów.
Początek 2025 roku przyniósł wyhamowanie tempa na regionalnych rynkach biurowych w Polsce, po bardzo aktywnym finiszu poprzedniego roku. Całkowity wolumen wynajętej powierzchni w pierwszym kwartale wyniósł około 176 900 m², co stanowi spadek względem trzeciego i czwartego kwartału 2024. Nowa podaż była wyjątkowo niska – do użytku oddano jedynie 2 400 m² biur, czyli o około 25 000 m² mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nowe projekty deweloperskie koncentrują się głównie w Krakowie, Poznaniu i Gdańsku, gdzie w budowie znajdowało się odpowiednio 60 000 m², 45 000 m² oraz 39 500 m² biur.
Wartość inwestycji biurowych w regionach sięgnęła w I kwartale 2025 roku 175 mln euro – to o 67% więcej niż w pierwszym kwartale 2024. Łączna powierzchnia biurowa w miastach regionalnych w Polsce wynosiła w kwietniu 6,77 mln m², czyli o 490 tys. m² więcej niż w stolicy. Tylko jeden nowy budynek w Poznaniu zasilił rynek w tym czasie. Obecnie rynek mierzy się z trudnościami w absorpcji nowoczesnych biur oddanych w ostatnich latach, co przełożyło się na wzrost pustostanów i ostudzenie inwestycyjnego zapału deweloperów.
Na koniec kwietnia 2025 r. w budowie znajdowało się 214 800 m² powierzchni biurowej – niemal tyle samo co rok wcześniej. Z tego, ponad 43 000 m² rozpoczęto na przełomie 2024 i 2025 roku, głównie w Gdańsku i Krakowie. Jednak rozpoczęcie nowych projektów jest obecnie silnie uzależnione od wcześniejszego zawarcia umów przednajmu, co – przy dużej dostępności wolnych powierzchni – stanowi wyzwanie. Eksperci JLL prognozują, że nowa podaż w 2025 r. osiągnie historycznie niski poziom – zaledwie 35 000 m², co jest najniższym wynikiem od blisko dwóch dekad. Niektóre inwestycje mogą też zostać opóźnione lub zmienią swoje przeznaczenie z powodu problemów z komercjalizacją.
Chociaż aktywność najemców była nieco niższa niż w ostatnim kwartale 2024 roku, to nadal utrzymuje się na relatywnie solidnym poziomie. Wśród zawartych umów aż 48% stanowiły renegocjacje, 43% to nowe kontrakty, a 3% przypadło na przednajmy – co oznacza wzrost ich udziału o 2 punkty procentowe r/r. W porównaniu do I kw. 2024, całkowita powierzchnia objęta transakcjami była o 27% większa. Najwięcej umów podpisano w Krakowie (32%), Wrocławiu (25%) i Trójmieście (15%).
Zawierane były głównie kontrakty na mniejsze powierzchnie – żadna z umów nie przekroczyła 10 000 m². Wyraźnie zauważalny był wzrost liczby ekspansji – ich udział wzrósł do 8% z poziomu 2–5% rok wcześniej. Wraz z nowymi umowami, stanowiły one łącznie 51% popytu. Największy ruch dotyczył powierzchni poniżej 2 000 m² (46% wszystkich transakcji) oraz w zakresie od 2 000 do 5 000 m² (33%), z czego ponad połowa to renegocjacje.
Największą aktywność wykazywały firmy z branży IT, które podpisały umowy na 31 600 m² (18% całkowitego wolumenu). Za nimi uplasowały się firmy z sektora usług profesjonalnych (16%) i przemysłu (14%). Sektor BPO/SSC, często łączący się z branżami finansowymi i technologicznymi, odpowiadał za około 65% całego zapotrzebowania na biura.
Na koniec I kwartału 2025 r. średni wskaźnik pustostanów dla miast regionalnych wyniósł 17,5%. Najwyższe wartości odnotowano w Łodzi (22,3%) i Katowicach (21,1%), a do grona miast z pustostanami powyżej 20% dołączył Wrocław (20,4%). W Krakowie natomiast wskaźnik zaczął spadać – to wyjątek na tle ogólnokrajowego trendu. Eksperci oceniają, że pełne zagospodarowanie dostępnych biur może potrwać od 2 do 5 lat. W nowych budynkach współczynnik niewynajętej powierzchni spadł w ciągu kwartału o 8 punktów procentowych do poziomu 46%.
Czynsze w regionach utrzymały się na dotychczasowym poziomie – od 11,0 do 18,5 euro/m²/miesiąc – jednak rosnące koszty budowy i ograniczona podaż mogą przyczynić się do ich wzrostu, szczególnie w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Prognozy mówią o podwyżkach rzędu 1 euro/m²/miesiąc do końca roku. Nowoczesne biura przyciągają najemców kontraktami na 5–7 lat, z tendencją do umów 10-letnich. Starsze budynki oferują bardziej elastyczne warunki – umowy na 3–5 lat, a renegocjacje nawet na 2 lata. Elastyczność ta pozostaje atutem w warunkach niepewnego popytu.
Początek 2025 roku przyniósł wyhamowanie tempa na regionalnych rynkach biurowych w Polsce, po bardzo aktywnym finiszu poprzedniego roku. Całkowity wolumen wynajętej powierzchni w pierwszym kwartale wyniósł około 176 900 m², co stanowi spadek względem trzeciego i czwartego kwartału 2024. Nowa podaż była wyjątkowo niska – do użytku oddano jedynie 2 400 m² biur, czyli o około 25 000 m² mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nowe projekty deweloperskie koncentrują się głównie w Krakowie, Poznaniu i Gdańsku, gdzie w budowie znajdowało się odpowiednio 60 000 m², 45 000 m² oraz 39 500 m² biur.
Wartość inwestycji biurowych w regionach sięgnęła w I kwartale 2025 roku 175 mln euro – to o 67% więcej niż w pierwszym kwartale 2024. Łączna powierzchnia biurowa w miastach regionalnych w Polsce wynosiła w kwietniu 6,77 mln m², czyli o 490 tys. m² więcej niż w stolicy. Tylko jeden nowy budynek w Poznaniu zasilił rynek w tym czasie. Obecnie rynek mierzy się z trudnościami w absorpcji nowoczesnych biur oddanych w ostatnich latach, co przełożyło się na wzrost pustostanów i ostudzenie inwestycyjnego zapału deweloperów.
Na koniec kwietnia 2025 r. w budowie znajdowało się 214 800 m² powierzchni biurowej – niemal tyle samo co rok wcześniej. Z tego, ponad 43 000 m² rozpoczęto na przełomie 2024 i 2025 roku, głównie w Gdańsku i Krakowie. Jednak rozpoczęcie nowych projektów jest obecnie silnie uzależnione od wcześniejszego zawarcia umów przednajmu, co – przy dużej dostępności wolnych powierzchni – stanowi wyzwanie. Eksperci JLL prognozują, że nowa podaż w 2025 r. osiągnie historycznie niski poziom – zaledwie 35 000 m², co jest najniższym wynikiem od blisko dwóch dekad. Niektóre inwestycje mogą też zostać opóźnione lub zmienią swoje przeznaczenie z powodu problemów z komercjalizacją.
Chociaż aktywność najemców była nieco niższa niż w ostatnim kwartale 2024 roku, to nadal utrzymuje się na relatywnie solidnym poziomie. Wśród zawartych umów aż 48% stanowiły renegocjacje, 43% to nowe kontrakty, a 3% przypadło na przednajmy – co oznacza wzrost ich udziału o 2 punkty procentowe r/r. W porównaniu do I kw. 2024, całkowita powierzchnia objęta transakcjami była o 27% większa. Najwięcej umów podpisano w Krakowie (32%), Wrocławiu (25%) i Trójmieście (15%).
Zawierane były głównie kontrakty na mniejsze powierzchnie – żadna z umów nie przekroczyła 10 000 m². Wyraźnie zauważalny był wzrost liczby ekspansji – ich udział wzrósł do 8% z poziomu 2–5% rok wcześniej. Wraz z nowymi umowami, stanowiły one łącznie 51% popytu. Największy ruch dotyczył powierzchni poniżej 2 000 m² (46% wszystkich transakcji) oraz w zakresie od 2 000 do 5 000 m² (33%), z czego ponad połowa to renegocjacje.
Największą aktywność wykazywały firmy z branży IT, które podpisały umowy na 31 600 m² (18% całkowitego wolumenu). Za nimi uplasowały się firmy z sektora usług profesjonalnych (16%) i przemysłu (14%). Sektor BPO/SSC, często łączący się z branżami finansowymi i technologicznymi, odpowiadał za około 65% całego zapotrzebowania na biura.
Na koniec I kwartału 2025 r. średni wskaźnik pustostanów dla miast regionalnych wyniósł 17,5%. Najwyższe wartości odnotowano w Łodzi (22,3%) i Katowicach (21,1%), a do grona miast z pustostanami powyżej 20% dołączył Wrocław (20,4%). W Krakowie natomiast wskaźnik zaczął spadać – to wyjątek na tle ogólnokrajowego trendu. Eksperci oceniają, że pełne zagospodarowanie dostępnych biur może potrwać od 2 do 5 lat. W nowych budynkach współczynnik niewynajętej powierzchni spadł w ciągu kwartału o 8 punktów procentowych do poziomu 46%.
Czynsze w regionach utrzymały się na dotychczasowym poziomie – od 11,0 do 18,5 euro/m²/miesiąc – jednak rosnące koszty budowy i ograniczona podaż mogą przyczynić się do ich wzrostu, szczególnie w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Prognozy mówią o podwyżkach rzędu 1 euro/m²/miesiąc do końca roku. Nowoczesne biura przyciągają najemców kontraktami na 5–7 lat, z tendencją do umów 10-letnich. Starsze budynki oferują bardziej elastyczne warunki – umowy na 3–5 lat, a renegocjacje nawet na 2 lata. Elastyczność ta pozostaje atutem w warunkach niepewnego popytu.
Komentarze
Brak wpisów.